家が建っている＝安全、ではありません。
そして、ハザードマップは“リスクを自分で把握するための最低限の情報”です。
ただし
✔ ハザードマップ＝必ず災害が発生するという意味ではない
✔ 行政も不動産会社も「最大想定」を示しているだけ
✔ 立地によってはリスクが極めて低い場所も多い
という誤解ポイントも整理しておきます。
① なぜ2020年から「説明義務化」されたのか？
■ 背景
・毎年のように水害・土砂災害が全国で頻発
・住む人の約7割が「災害リスクを購入前に知らなかった」という調査結果
→ そこで国が「最低限、物件が災害リスク地帯かどうかは伝えなさい」と義務化しました。
■ 説明義務の中身
・該当区域かどうか（洪水／土砂災害／高潮／津波など）
・どの程度の深さの浸水が予想されるか
・避難場所・避難経路
→ あくまで“地図を見せて説明”するだけ
（リスクの詳しい分析までは義務ではない）
② 「本当に危ないの？家が建っているのに？」という疑問に答える
■ 家が建っている＝安全ではない理由
- 建築基準法には「水害に関する基準」がない
→ 耐震は厳しいが、水害については建築時の規制がほぼ無い。 - ハザードのリスクは“土地の高さ・水の流れ”などで決まる
→ 立派な家でも、地形が低ければ浸水リスクあり。 - 昔はハザードマップ自体が存在しなかった
→ 昭和の頃に建てた住宅は「災害リスクを考えていない場所」も多い。 - 近年の大雨は想定をはるかに超えている
→ “100年に一度”が、もう「毎年」発生しているレベル。
③ 自分で「本当の災害リスク」を調べる方法
🔍 1. 国土交通省「ハザードマップポータル」
▶ https://disaportal.gsi.go.jp/
地図上に住所を入れるだけで
・洪水
・土砂災害
・津波
・高潮
が一気に見られる。
🔍 2. 地形（標高）を見る：土地の高さが重要
▶ https://maps.gsi.go.jp/#10/35.6892/139.6917/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0f0
・青い＝低地
・赤い＝高台
→ 海抜10m以下、川沿いは水害リスクが高め。
🔍 3. 過去の災害履歴を見る
・市区町村HP
・国交省「土地の履歴調査」→ 旧河川・埋立地かどうかが分かる
（住所検索すれば出る）
🔍 4. 地盤（ゆれやすさ）を見る
▶ 地盤サポートマップ
https://supportmap.jp/
④ 「管理会社や不動産会社は本当のことを言うの？」
結論：
義務があるので“嘘は言わない”。ただし“想定外のリスク”までは言わない。
■ 管理会社／不動産会社の説明範囲
・『ハザードマップ上でここに位置しています』
→ これは必ず説明する義務
■ しかし注意点
・「本当に危険かどうか」は読み取ってくれない
・水害以外（地震、液状化、高潮、地形の歴史）は説明義務なし
・“地盤の強さまでは教えてくれない”
つまり
最低限のことしか説明義務がないため、最終的には住む人が調べたほうが確実。
⑤ 「じゃあどう判断すればいいのか？」
以下の視点が分かりやすいです。
▶【安全度チェックリスト】
✔ 1. 洪水リスク
・最大3m以上の浸水想定 → 1階は使えなくなるレベル
・0.5m以上でも車は水没
✔ 2. 土砂災害リスク
・“黄色”“赤色”なら要注意
→ 崖・山の近くは特に慎重に。
✔ 3. 過去の浸水履歴
・過去30年間で2回以上 → 繰り返し発生の可能性大。
✔ 4. 地盤
・液状化の可能性
・埋立地、旧河川
→ 揺れが大きくなる傾向あり。
✔ 5. 標高（海抜）
・海抜10m未満 → 豪雨時に水が流れ込みやすい
・河川から500m以内 → 要注意
⑥ 「じゃあ実際どう活用すればいいの？」
■ 現在住んでいる人
・最寄りの避難場所を確認
・2階以上に重要書類を保管
・浸水リスク区域の場合、土のう・止水板など準備
■ 賃貸・購入する人
・同じエリアでも道1本でリスクが違う
・“高台側の物件”を優先すると安心度UP
・どうしても低地なら「設備の位置（電気盤・給湯器が高い位置か）」も重要
⑦ まとめ
あなたが抱いている疑問は多くの人が同じです。
❌ 家が建っている → 安全ではない
❌ 管理会社が説明してくれた → 完全に安心ではない
◎ 自分の土地のリスクを調べることで「本当の安全度」がわかる
住宅は一生の問題なので、
“自分で調べて理解する”ことが一番の安心につながります。
・洪水
・地震
・液状化
・標高
・地形（昔の川、埋立など）
を総合判定して「本当に危ないのか」を専門家レベルで解説することも可能です。
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