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持ち家の悩み

民家やアパートをカフェや飲食店とする場合、用途地域の確認が必要です

持ち家の悩み

用途地域を調べる

  • 「○○市 用途地域」で検索して、その場所がどの用途地域に属するかを確認します。
  • 東京都の場合、「東京都都市整備局」の公式サイトで用途地域を調べることができます。他の地域でも、市役所や区役所のホームページで類似のサービスが提供されていることが多いです。

用途地域の種類と規制

  • 住居専用地域:一般的に、小規模な喫茶店は可能な場合がありますが、飲食店の営業には制限があることがあります。
  • 商業地域近隣商業地域:飲食店を開業するのに適した地域ですが、騒音や臭気対策が求められることもあります。
  • 準工業地域:ある程度の飲食店が可能ですが、周囲との調和を考える必要があります。

自治体の条例を確認

  • 自治体ごとに異なる条例があるため、直接役所や都市計画課に問い合わせるのが確実です。例えば、近隣の住民からの苦情が予想される場合、許可が下りないこともあります。

許可申請が必要な場合

  • 保健所からの営業許可:飲食店として営業する場合は、厨房の設計や設備が基準を満たす必要があります。
  • 消防署の確認:火気設備や避難経路の確保が必要です。

静かなエリアでの注意点

  • 静かな住宅街で営業する場合、近隣住民とのトラブルを避けるために、騒音、臭気、駐車場問題に配慮することが求められます。

用途地域や規制を事前に確認し、計画をしっかり練ることで、トラブルを防ぎながらスムーズに開業できるようになります。

1. 1低(第一種低層住居専用地域)

  • 特徴:住宅の環境を守るための地域。2階建て程度の戸建住宅が多い。
  • :郊外の住宅街(例:田園調布、芦屋など)
業種可否・条件など
飲食店× 不可
小売業× 不可
○ 延床150㎡以下(住居に附属する場合)
農業○ 畑やビニールハウスは可能
結婚相談所○ 自宅の一室であれば可能(150㎡以下)
エステ○ 自宅兼用可(150㎡以下)
ネイルサロン○ 自宅兼用可(150㎡以下)
不動産仲介業× 原則不可(住宅用途限定)

覚え方「1低は”住”の守護神」 → 住宅中心。
注意:商業系施設は基本NG。


2. 2低(第二種低層住居専用地域)

  • 特徴:1低より少し緩めで、小規模な店舗・事務所が可能
  • :落ち着いた郊外住宅地
業種可否・条件など
飲食店○ 150㎡以下
小売業○ 150㎡以下
○ 150㎡以下
農業○ 自宅裏で畑など可
結婚相談所○ 自宅で可(150㎡以下)
エステ○ 150㎡以下
ネイルサロン○ 150㎡以下
不動産仲介業× 原則不可(事務所不可)

覚え方「2低=ちょっとだけOK」
注意:小規模なら可。150㎡制限に要注意


3. 1中高(第一種中高層住居専用地域)

  • 特徴:マンションや中高層住宅が可能な住宅地域
  • :都市近郊のマンション群(例:吉祥寺周辺)
業種可否・条件など
飲食店× 不可
小売業× 不可
○ 150㎡以下
農業○ 可
結婚相談所○ 可(住宅の一部使用)
エステ○ 可(150㎡以下)
ネイルサロン○ 可(150㎡以下)
不動産仲介業× 原則不可

覚え方「1中高=中層住宅にやさしい」
注意:商業施設は不可


4. 2中高(第二種中高層住居専用地域)

  • 特徴:1中高よりやや緩やか。一定の商業施設も可。
  • :マンション街の1階に店舗があるタイプ
業種可否・条件など
飲食店○ 150㎡以下
小売業○ 150㎡以下
○ 150㎡以下
農業○ 可
結婚相談所○ 可(150㎡以下)
エステ○ 可(150㎡以下)
ネイルサロン○ 可(150㎡以下)
不動産仲介業× 原則不可

覚え方「2中高=生活店舗も入る」
注意:商業利用は150㎡まで


5. 1住(第一種住居地域)

  • 特徴:住居が中心だが中規模店舗も可。
  • :駅近の中層マンションエリア
業種可否・条件など
飲食店○ 可
小売業○ 可
○ 可
農業○ 可
結婚相談所○ 可
エステ○ 可
ネイルサロン○ 可
不動産仲介業○ 可

覚え方「1住=町の生活拠点」
注意:住宅が主、でも商業もほどよくOK


6. 2住(第二種住居地域)

  • 特徴:1住より緩い。パチンコ店・カラオケボックスも可。
  • :駅前通り沿いの住宅+娯楽施設エリア
業種全て可能です(大規模施設含む)

覚え方「2住=生活+娯楽」
注意:周辺との調和を要確認


7. 準住(準住居地域)

  • 特徴:幹線道路沿いに多く、ドライブインや販売施設も可
  • :国道沿いの店舗・住居併用地域

| 業種 | 全て可能です(飲食チェーンなどもOK)|

覚え方「準住=住居+ロードサイド型商業」


8. 近商(近隣商業地域)

  • 特徴:日常的な買い物を支える店舗が集まる地域
  • :駅前商店街やスーパーエリア

| 業種 | 全て可。規模も自由(要届出)|

覚え方「近商=暮らしのショッピングゾーン」


9. 商業(商業地域)

  • 特徴:最も自由な商業地。ビル、百貨店、風俗業も可。
  • :銀座、渋谷、梅田など繁華街

| 業種 | 全て可。ビル内での運営も自由|

覚え方「商業=何でもできる金の街」
注意:居住もできるが騒音・繁華性あり


10. 準工(準工業地域)

  • 特徴:軽工業やサービス施設が混在できるエリア
  • :工場跡地、倉庫街など

| 業種 | 全て可能。制限少なめ|

覚え方「準工=ちょっと工業+商業」


11. 工業(工業地域)

  • 特徴:住宅は建てられるが、主に工場向け
  • :港湾近くの製造施設エリア

| 業種 | 飲食・塾・不動産業など○(風俗業は不可)|

覚え方「工業=住んでもいい工場地帯」
注意:住宅環境は厳しい


12. 専工(工業専用地域)

  • 特徴:住宅や店舗はNG。工場専用
  • :重工業地帯(例:川崎の工業地帯)

| 業種 | × 全て不可(工場のみ)|

覚え方「専工=工場オンリー」
注意:人が暮らす前提ではない


13. 田園(田園住居地域)

  • 特徴:農業をしながら住む地域。市街化調整区域に近い雰囲気。
  • :農村地帯と宅地の間くらいの場所
業種条件付きで可能(下記)
飲食店○ 農産物提供型(例:農家カフェ)
小売業○ 農産物直売所など
○ 小規模であれば可
農業◎ 本来の目的
結婚相談所○ 自宅での運営なら可
エステ○ 小規模自宅兼用可
ネイルサロン○ 小規模自宅兼用可
不動産仲介業○ 住居部分での運営なら

覚え方「田園=農ある暮らし+少しの商業」
注意農業目的の土地活用がメインであることを忘れずに


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