💡 1. どんなときに税金がかかるの？
家や土地などの不動産を売って「利益（もうけ）」が出たときに、「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」という税金がかかります。
💰 2. 税金の対象になる「利益（譲渡所得）」って？
次のように計算します：
譲渡所得（利益）＝ 売った金額 −（買った金額＋売るための費用）
📦 3. 「買った金額」＝取得費（しゅとくひ）って何が含まれる？
✅ 通常は以下のような費用が含まれます：
- 購入価格（売買契約書に書かれた金額）
- 仲介手数料
- 登記費用や印紙代
- 建築費（新築の場合）
- リフォーム費用（価値を上げるもの）
📉 建物には「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」を引く
→ 建物の価値は時間とともに下がるので、その分差し引く必要があります。
❓ 4. 買った金額がわからない場合はどうする？
領収書や契約書がなく、「取得費」がわからないときは、税務上こうなります：
📌 特例的に「売った金額の5%」を取得費として扱います
例：
- 売却価格：2,000万円
→ 取得費は 2,000万円 × 5% = 100万円として計算
→ ほとんどが「利益」とみなされて重い税金になる可能性大！
⚠️ 不利になるので、できる限り記録・資料を探しましょう。
🔧 5. 売るときにかかった費用（譲渡費用）も差し引ける
- 不動産会社への仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 測量費用・解体費用（売却のためのもの）
- 境界確定費用 など
📈 6. 譲渡所得にかかる税率はどれくらい？
所有期間によって税率が違います：
| 区分 | 所有期間の条件 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年を超えて持っていた場合 | 約20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下しか持っていない場合 | 約39.63％ |
※判定基準は「売った年の1月1日時点で5年超かどうか」
📘 7. 実例でざっくり理解しよう！
🔹 例① 長期譲渡所得（取得費あり）
- 買った：2014年5月
- 売った：2025年4月 → 所有期間は10年以上 → 長期
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：2,000万円（領収書あり）
- 譲渡費用：100万円
→ 利益：3,000 −（2,000＋100）＝ 900万円
→ 税額：約 183万円
🔹 例② 長期譲渡所得（取得費不明 → 5%ルール適用）
- 売却価格：3,000万円
- 取得費不明 → 5%適用 → 3,000万 × 5% = 150万円
- 譲渡費用：100万円
→ 利益：3,000 −（150＋100）＝ 2,750万円
→ 税額：約 558万円
📉 取得費がわからないと、税金が 大幅に高くなる！
🏡 8. マイホームには特例あり！
✅ 「3,000万円特別控除」：利益から最大3,000万円まで控除！
【条件の一例】
- 自分が住んでいた家を売る
- 売却の2年前から住んでいた
→ 利益が3,000万円以下なら税金ゼロになることも！
📝 9. まとめ：不動産を売る前に知っておくべきポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税金がかかる条件 | 売却で「利益」が出たとき |
| 利益の計算方法 | 売値 −（買値＋売却費用） |
| 税率 | 所有期間が5年超：20.315％／5年以下：39.63％ |
| 取得費不明時 | 売却価格の5%とみなされる（税金が高くなる） |
| 節税の特例 | マイホームの3,000万円控除などがある |
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