① 駅から遠い住宅地（徒歩15分超）
なぜ危険？
- 各家庭に駐車場付き戸建てが多い
- 外部貸し需要がほぼない
- 空車が出ると埋まらない
👉
満車前提で計算すると破綻
② 人口減少が強い地方都市
なぜ危険？
- 車の台数も減る
- 高齢化で運転をやめる
- 商業施設が撤退する
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「今は満車」でも、5年後に半分になる可能性
③ 大型商業施設が閉鎖予定の周辺
なぜ危険？
- 従業員・来客需要が消える
- 一気に空く
👉
特に病院・工場・大学依存エリアは要注意
④ 供給過多エリア
例
- 近くに月極がたくさんある
- コインパーキングが乱立
- 新築マンションが駐車場完備
👉
価格競争になる
→ 賃料下げる
→ 利回り悪化
⑤ 都心でも「車が不要な場所」
例：
- 駅徒歩3分
- タワマン中心
- カーシェア充実
👉
若年層は車を持たない
危険な立地の見抜き方
✔ 周囲300mを歩く
- 月極の空き看板が多いか
- コインパーキングの空車率
✔ 近隣の賃料を調べる
- 異常に安い → 需要弱い
✔ 人口動態を見る
- 65歳以上割合
- 世帯数増減
✔ 「なぜ借りる人がいるのか」説明できるか
説明できなければ危険。
数字で考える（安全ライン）
例：
- 月8,000円 × 10台
- 80％稼働
→ 64,000円／月
→ 768,000円／年
ここから
- 固定資産税
- 舗装補修費
差し引いて黒字になるか？
一番危険なパターン
「相続対策でとりあえず駐車場にした」
需要を見ずにやるのが最大の失敗。
まとめ（判断基準）
駐車場に向く立地
- 住宅密集地
- 月極不足
- 駅徒歩10分圏
- 近隣に賃貸住宅が多い
駐車場が危険な立地
- 戸建て中心
- 人口減少激しい
- 依存施設あり
- 供給過多
駐車場は「軽い資産」だが
需要がなければ「重い負担」になる。
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