👉 次の5つがそろえば「転換OK」
👉 1つでも欠けるなら「駐車場のまま」
① 立地条件（最重要）
OK条件
- 駅徒歩10分以内
- 周囲に賃貸住宅がある
- 近隣に大学・病院・企業
- 人口が減っていない
NG条件
- 戸建て中心エリア
- 空室アパートが多い
- 地方都市の郊外
👉 立地が弱いと、アパートは失敗します。
② 収支が黒字になるか（数字で見る）
例：
■ 土地：自分の土地
■ 建築費：6,000万円
■ 6戸アパート
■ 家賃6万円
月収：6万円 × 6戸 ＝ 36万円
年収：432万円
ここから
- 管理費
- 修繕積立
- 固定資産税
- ローン返済
差し引いて
年間100万円以上残るか？
👉 これが最低ライン。
③ 相続税が本当に下がるか
アパートにすると
- 貸家建付地評価減
- 建物評価は固定資産税評価
→ 評価は下がる
でも…
👉 借金が増える
👉 キャッシュフローが不安定
税金が下がる＝成功ではない
④ 子どもが管理できるか
ここ超重要。
- 管理会社に完全委託できるか
- 修繕判断を任せられるか
- 相続後すぐ売れる立地か
👉
継がない前提なら
「売れるアパート」かどうかが最重要
⑤ 出口戦略があるか
- 何年後に売る？
- 築何年まで保有？
- 売却価格の想定は？
これが決まっていないなら
建てないほうがいい。
比較：駐車場のまま vs アパート
| 項目 | 駐車場 | アパート |
|---|---|---|
| 相続税評価 | 高め | 下がる |
| 管理負担 | 低い | 高い |
| リスク | 小 | 中〜大 |
| 売りやすさ | ◎ | 立地次第 |
| 収益 | 低〜中 | 中〜高 |
転換していい典型パターン
✔ 都心〜準都心
✔ 駅近
✔ 賃貸需要明確
✔ 相続税が高額
✔ 子どもが売却前提で了承済み
転換しないほうがいい典型
✖ 地方
✖ 需要が読めない
✖ 相続税がそもそもかからない
✖ 子どもが不動産に関わらない
まとめ
駐車場は「安全資産」
アパートは「攻め資産」攻めていい立地だけ、建てる。
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