不動産に関係する手続きは、すべて
本人の判断能力（意思能力）が前提です。
たとえば…
- 家を売る・貸す
- リフォームする
- 屋根修理の契約
- 駐車場に転用する
- 解体する
- 借入・担保設定
➡ 認知症で判断能力が低下すると契約が無効になる可能性
つまり
契約したくても“手続きが止まる（凍結状態）”
❗ その後どうなるか
多くの場合 家庭裁判所で成年後見人を付ける流れになります。
成年後見になると…
- 財産管理は後見人が主導
- お金の使い方に自由度がなくなる
- 不動産の売却は裁判所の許可が必要
- 監督人報酬などの費用が継続的に発生
👉 家族が柔軟に動けない＝生活・相続・売却が大きく制約される
✅ そこで登場する仕組みが「家族信託」
✔ 家族信託とは？
簡単にいうと
「名義を家族に預けて、代わりに管理・処分をしてもらえるようにする仕組み」
- 親（財産の持ち主）＝ 委託者／受益者
- 管理を任される家族＝ 受託者
- 不動産の名義 → 受託者へ移す（＝管理のための名義）
➡ でも
利益や権利は親のもの（住み続けられる・家賃収入も親のもの）
🏠 家族信託が強い理由
🔹 認知症になっても手続きが止まらない
信託開始後は…
- 売却
- 賃貸
- 修繕・解体
- 活用・管理
👉 受託者（家族）が契約できる
つまり
- 「元気なうちに“将来の代行権”を渡しておく仕組み」
🎯 特に効果が大きいケース
- 実家を将来 売る可能性がある
- 空き家化が心配
- 兄弟に迷惑をかけたくない
- 老朽化対応・修繕判断が必要になりそう
- 生活費捻出のため 売却の選択肢を残しておきたい
👉 “将来の選択肢を確保する” ための対策
⚖ 家族信託と成年後見の違い（超要点）
| 項目 | 家族信託 | 成年後見 |
| 手続の主体 | 家族（受託者）が柔軟に判断 | 後見人＋裁判所の管理 |
| 契約・売却 | 原則自由に可能 | 許可・審査が必要 |
| 目的 | 生活・管理・承継設計 | 法律上の保護が中心 |
| 費用 | 初期の契約作成費 | 毎年報酬が発生 |
| 開始タイミング | 元気なうちに作る | 認知症発症後 |
👉 家族信託は“事前準備型”、成年後見は“事後対応型”
⚠ 家族信託の注意点（ここが重要）
- 契約書は 専門家レベルで設計が必須
- 税務・遺言・相続との整合をとる
「誰に・いつ・どう承継するか」を明確化
- 信頼できる受託者を選ぶ
- 目的を曖昧にしない
（売却前提？残す前提？管理目的？）
- 目的が明確なほど“良い信託”になる
🔰 まず検討すべき順番（失敗しない進め方）
1️⃣ 現在・将来の住まいの方針
（住む？売る？貸す？未定？）
2️⃣ 誰が中心的に管理するか
（長男？娘？家族全員？）
3️⃣ 必要に応じて
- 家族信託
- 遺言
- 任意後見
👉 組み合わせ設計がベスト
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