よくあるスペック
・築30〜45年
・木造2階建て
・6〜8戸
・家賃3〜5万円台
・表面利回りだけ見ると8〜12％
一見「悪くない」。
でも中身を見ると話が変わります。
問題① “黒字 illusion”
満室想定利回りは高い。
でも実際は…
- 1〜2室空室が常態化
- 家賃は下げ圧力
- 原状回復費が重い
- 広告費増加
実質利回りは5％台、下手すると3％台。
そして修繕が来る。
問題② 修繕爆弾
築40年前後で来るのは：
- 屋根葺き替え
- 外壁
- 給排水管
- シロアリ
- 階段鉄部腐食
500万〜1500万は普通。
問題③ 相続税評価とのズレ
築古でも
- 土地評価はそれなり
- 貸家建付地評価減あり
- 賃貸評価減あり
だから評価は思ったより下がらない。
つまり
儲かってないのに“課税対象”
現金がないと納税で詰まる。
問題④ 出口が重い
郊外築古木造は
- ✅買主は利回り投資家
- ✅価格は収益還元ベース
- ✅建物価値ほぼゼロ
つまり
売値は「利回り×家賃」
空室があると一気に安くなる。
問題⑤ 子世代の温度差
親： 「俺が育てた物件」
子： 「管理めんどくさい」
ここで揉める。
3つの未来パターン
① 継ぐなら“本気の事業化”
- 法人化
- 修繕積立ルール化
- 空室対策投資
- 出口時期を決める
“経営”にする。
② 体力あるうちに売却
築45年超えると市場価値は急落。
- ✅築３５年〜４０年で一度査定
- ✅満室タイミングで売却
- ✅土地売り転換検討
“売れるうちに売る”戦略。
③ 土地活用再設計
- 戸建て分譲
- 駐車場転用
- 事業用借地
ただし郊外は需要精査が必須。
築古木造アパート問題の本質は
「税金対策で作った物件が、老後の足かせになる」
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