① 評価は下がらないのに、収益は下がる
郊外でよくある構図：
- 築30〜40年アパート
- 家賃はじわじわ下落
- 空室が増える
- 修繕費は上がる
でも――
- 路線価はそこまで下がらない
- 相続税評価も一定水準
つまり
儲かってないのに“資産”扱いされる
ここが最初のズレ。
② 「分けにくい」問題
例えば：
- 長男が1棟丸ごと相続
- 次男は現金
でも実際は
- 現金はほとんど残っていない
- アパートしかない
結果：
共有にする
- 意見が割れる
- 売れない
- 修繕放置
- 価値下落
郊外ほど売却流動性が低いので、出口が詰まりやすい。
③ 修繕爆弾
築古アパートでよくあるのが：
- 屋根
- 外壁
- 配管
- 給排水管
一気に1000万単位。
親世代は
「まだ回ってるから大丈夫」
子世代は
「え、こんなにお金かかるの？」
ここで温度差が出る。
④ 出口が読めない
都心物件なら：
- 売却
- 建替え
- 用途変更
選択肢がある。
郊外は
- 土地が広い
- でも需要が弱い
- 建替えても賃料が上がらない
結果
「持ち続けるしかない」
という選択肢固定化。
これが一番危ない。
⑤ 事業なのか資産なのか曖昧
親世代：
「不動産投資」
子世代：
「負動産」
ここが承継の分岐点。
本当に“事業”として継がせるなら
- 法人化
- 修繕積立
- 経営計画
が必要。
ただの“節税物件”なら
子世代には重荷。
郊外アパートの3タイプ
① 現金製造機タイプ
立地そこそこ・空室少ない
→ 継ぐ価値あり
② じわじわ体力消耗タイプ
利回り低下・修繕増加
→ 早めの出口設計必要
③ 相続税対策だけで持っているタイプ
建築当時は節税成功
→ 今は収益性低い
→ 次世代が困る典型
郊外アパート問題の核心は
「税金のために作った資産が、人生を縛る」
という逆転現象。
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