1) 「駅近」より大事な“駅の質”
徒歩〇分だけで判断すると外しやすいです。
- 路線の強さ：都心直通／乗換が少ない／本数が多い
- 駅の格：急行停車、始発、ターミナル近接
- 駅までの道：坂がきつい・信号が多い・暗い道・歩道が狭い は体感が悪い
- 雨の日の現実：大通り横断、踏切、歩道が水たまり…地味に効く
👉 「駅徒歩10分」でも“道が快適”なら強いし、「徒歩6分」でも“坂・暗い・細い”と評価が落ちます。
2) 生活の“詰まり”が起きない（利便性の密度）
好立地は、“毎日の用事が短距離で完結する”場所です。
- スーパーが複数（価格帯の違う店があると強い）
- ドラッグストア、病院、銀行/ATM、郵便局
- ちょい外食・テイクアウトの選択肢
- 保育園・学校・公園（ファミリー需要を支える）
👉 「便利そう」でなく、“代替がある”のがポイント（店が1つだけだと閉店リスクがある）。
3) 住環境の“ノイズ”が少ない
同じ駅距離でも、住み心地と資産価値が変わります。
- 幹線道路・高速・線路・救急病院ルート（騒音・振動）
- 飲食店街のど真ん中（深夜の音、臭い、治安）
- 学校や公園の近すぎ（時間帯の騒音）
- 風向き（焼肉・工場・下水処理系の臭いが来ることも）
👉 現地は平日夜・休日昼の2回見ると外しにくいです。
4) 災害リスク（ハザード）で“売りやすさ”が決まる
立地が良くても、ここで評価が割れることがあります。
- 洪水・内水（低地、川沿い、暗渠沿い）
- 液状化（埋立・低地）
- 土砂（崖地・擁壁）
- 地盤（昔の地形：田んぼ・沼・埋立など）
👉 「自分が住めるか」だけでなく、将来の買い手が気にするかで見ます。
5) “供給が増えにくい希少性”がある
- 資産価値が落ちにくい立地は、だいたいこういう特徴があります。
- 駅近で新築が建ちにくい（用地が出ない）
- 周辺が住居系中心で大規模開発が乱発しにくい
- 眺望・抜け（公園・河川・低層街区など）が確保されやすい
👉 再開発があるエリアは強い一方、供給が多すぎると競争で値が伸びにくいこともあります。
6) 「出口（売る・貸す）」が強い需要層に刺さる
好立地＝需要の厚い層に刺さる場所。
- 単身・DINKS：駅近、夜も安全、外食・買い物が強い
- ファミリー：学区、公園、医療、静けさ、車の出しやすさ
- シニア：段差少ない、病院近い、買い物近い、駅まで平坦
👉 “誰に売れるか/貸せるか”がはっきりしているほど好立地になります。
7) マンション単体の“立地の弱点”が少ない
同じエリアでも、建物の位置で評価が落ちることがあります。
- 線路脇・高架脇・幹線道路直付け
- 袋小路で車が入りにくい、ゴミ置場が荒れやすい
- 日当たり・抜けが悪い（隣が近い、将来建つ）
- 管理動線が悪い（エントランス周りが雑然）
👉 “住所は良いのに微妙”は、だいたいここで起きます。
「好立地か」を早く見抜くミニ判定（超実務）
次の4つが揃うと強いです。
- 駅までの道が平坦で安全
- 生活利便が“複数”ある（代替が効く）
- 騒音・臭い・治安の懸念が少ない
- ハザードが重くない（または買い手が許容しやすい）
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