🏠 不動産に関する主な税金
1. 取得時
| 税金名 | 説明 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 土地・建物の購入、贈与、交換などでかかる税。自治体に納める。 |
| 登録免許税 | 登記（所有権移転・保存など）にかかる税。法務局に納める。 |
| 印紙税 | 売買契約書などにかかる。契約金額によって金額が変わる。 |
2. 保有時
| 税金名 | 説明 |
|---|---|
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点の所有者に課される。市町村税。 |
| 都市計画税 | 市街化区域の物件に課される追加税。固定資産税と一緒に請求される。 |
3. 運用時（賃貸など）
| 税金名 | 説明 |
|---|---|
| 所得税・住民税 | 家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税。 |
4. 売却時
| 税金名 | 説明 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却益に対して課税。所有期間によって税率が異なる（短期 vs 長期）。 |
| 住民税（譲渡分） | 譲渡益に対して地方税が課される。 |
5. 相続・贈与時
| 税金名 | 説明 |
|---|---|
| 相続税・贈与税 | 評価額を基に課税。特例や控除を使うことで節税可能。 |
📘 税金対策（節税）の主な手法
1. 青色申告を活用する（不動産所得者）
- 65万円の特別控除がある（複式簿記＋貸借対照表提出が条件）
- 赤字が出た場合、給与所得などと損益通算できる
2. 減価償却費の活用
- 建物や設備の取得価格を年数に応じて経費にできる
- 木造なら22年、鉄骨造なら34年など、構造によって耐用年数が異なる
3. 小規模宅地等の特例（相続税対策）
- 自宅や賃貸不動産を相続する場合、土地の評価額を最大80％減額可能
- 相続人の居住や事業継続など、一定の要件を満たす必要あり
4. 法人化による所得分散
- 所得税の高い個人から法人に不動産を移すことで税率が下がる場合がある
- 家族を役員にして給与支払い → 所得分散による節税効果
5. 譲渡所得の特例を活用
| 特例名 | 内容 |
|---|---|
| 居住用財産3,000万円特別控除 | 自宅売却益から3,000万円まで非課税に |
| 所有期間10年超の軽減税率 | 長期譲渡のうち自宅売却で税率優遇 |
6. 物件評価の差を活用（相続時）
- 実勢価格 > 評価額（特に収益物件） → 評価額が低く抑えられ、相続税対策になる
- 路線価方式や倍率方式で評価されるため、市場価格より低く出ることが多い
🛠 具体例でシンプルに理解！
例：中古アパート（木造）を3,000万円で購入し、年間家賃収入が300万円、経費が150万円の場合
- 所得＝300万円−150万円−減価償却費（例：100万円）＝50万円
- 所得税：50万円×税率（例：20%）＝10万円
- 青色申告なら65万円控除 → 所得ゼロ（or赤字）
- 複数年にわたって減価償却を経費にできる
✨まとめ
| タイミング | 対策例 |
|---|---|
| 取得時 | 節税効果のある構造（木造→償却が早い）や価格配分に注意 |
| 保有時 | 減価償却と青色申告で所得税対策 |
| 売却時 | 譲渡所得特例を検討する |
| 相続時 | 小規模宅地や不動産評価のギャップを活用 |
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