① なぜ市街化調整区域の土地を持っているのか
多くの場合、本人の意思ではありません。
よくある理由
先祖代々の農地
- 昔はただの田畑 → 後から都市計画で「市街化調整区域」に指定
相続で自動的に取得
- 「使っていない土地も含めて全部相続」
昔は建てられた
制度が緩かった時代に家を建てた
農家だった
- 農業継続前提で認められていた土地
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「買った覚えがないのに持っている」ケースが9割です。
② 税金はどうなる？
固定資産税
安いことが多い
- 建てられない → 評価が低い
ただし
- 面積が広い
- 雑種地扱い→ 意外と毎年かかる
相続税
ここが最大の落とし穴。
- 相続税評価はゼロではない
- 「使えない土地」でも路線価倍率方式で評価される
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「売れないのに相続税だけかかる」現象が起きる。
③ 売れるのか？
結論
「売れることはあるが、条件がかなり限定的」
売れる可能性がある例
- 隣地所有者が欲しがっている
- 農家・農業法人が購入
- 資材置き場・太陽光（自治体ルール次第）
- 開発許可が取れる特例ケース
売れない典型
- 一般の人に住宅用として売りたい
- 市街地の感覚で価格をつける
- 不動産会社に「とりあえず査定」依頼
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「売れますよ」と言われても、実際は何年も売れないことが多い。
④ 相続するとどうなる？
相続は「できる」
- 市街化調整区域でも相続自体は問題なし
ただし相続後に起きがちなこと
- 使い道がない
- 売れない
- 管理義務はある
- 草刈り・苦情・固定資産税
- 相続人の押し付け合い
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典型的な“負動産”候補です。
⑤ よくある勘違い
| 勘違い | 現実 |
| 建てられない＝価値ゼロ | ❌ 税金評価はある |
| 安いから相続してもOK | ❌ 管理コストが続く |
| そのうち誰かが買う | ❌ ほぼ買わない |
| 相続放棄すればOK | ❌ 他の財産も放棄 |
⑥ 対策はいつ考えるべきか
ベストは「親が元気なうち」
- 売却・整理できるか調査
- 隣地交渉
- 農地転用・用途確認
- 相続人を決める
- そもそも相続しない選択肢を検討
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亡くなってから考えると選択肢が激減します。
まとめ（超重要）
- 市街化調整区域の土地を持っている人は多い
- 税金は「安いがゼロではない」
- 売れるが「かなり限定的」
- 相続すると一気に問題化しやすい
- 知らずに相続するのが一番危険
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