相続税は「場所」ではなく
評価額の合計で決まる。
でもエリア特性で“痛み方”が変わる。
① 松濤タイプ（都心高額エリア）
特徴
- 土地単価が高い
- 面積が小さくても評価が跳ねる
- 一次相続から課税になりやすい
痛みの種類
- ✅税額が大きい
- ✅でも売却流動性が高い
- ✅担保評価も出やすい
つまり
税金は重いが、出口はある。
② 多摩地域タイプ（郊外・準郊外）
※小平・立川・府中・八王子・青梅など含む広域イメージ
特徴
- 土地が広い
- 評価は都心より低い
- 一次相続は非課税のことも多い
ここで安心してしまう。
でも本当の違いはここ
多摩地域の“税の痛み方”
- ① 一次相続は軽い
- ② 配偶者に寄せる
- ③ 安心して放置
- ④ 二次相続で跳ねる
なぜ跳ねる？
- 配偶者控除が使えない
- 相続人が減る（基礎控除減少）
- 土地が広い分、総額はそこそこある
- 現金が少ない
つまり
税額は松濤より少ないかもしれないが、
“払える余力”が弱い。
これが郊外の怖さ。
③ 多摩地域の本当のリスクは税金より“出口”
松濤
→ 売れば現金化しやすい
多摩地域
→ 売却に時間
→ 買い手が限定的
→ 修繕費増大
→ 空室リスク
結果：
税は軽くても、身動きが取れない。
④ イメージ
■ 松濤
評価 2億
税金 3,000万
→ 売却で対応可能
■ 多摩地域
評価 1億
税金 1,200万
→ 売却に時間
→ 空室あり
→ 修繕必要
→ 現金不足
税額は低いのに、
精神的・実務的負担は重い。
⑤ 一番危険な思い込み
多摩地域オーナーの典型：
「うちはそんなに評価ないから大丈夫」
でも
- ✅二次相続
- ✅地価上昇
- ✅評価見直し
- ✅相続人減少
で突然課税ラインに入る。
これが
“相続税が出ない家ほど危ない”現象。
まとめ
松濤は
→ 税金に苦しむ
多摩地域は
→ 出口設計をしないと苦しむ
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