郊外アパートは
「持つか・売るか」じゃない。
“どう終わらせるか”を先に決める資産。
① 売却型（資産を現金化して整理する）
どんな人向き？
- 子どもが継ぐ気がない
- 空室率が高い
- 修繕費が重い
- 二次相続が不安
メリット
- ✅納税資金が明確になる
- ✅分けやすい
- ✅将来の修繕リスクを切れる
- ✅精神的に軽くなる
デメリット
- ✖ 売却タイミングを間違えると安い
- ✖ 思い出の整理が必要
- ✖ 譲渡税が出る場合あり
ポイント
郊外は
「相続後に売る」より
“生前に売却計画を立てておく”方が圧倒的に有利。
相続発生後は
- 共有状態
- 意思統一できない
- 売却スピード落ちる
で価格が下がりやすい。
② 組み替え型（建て替え・土地活用・法人化）
どんな人向き？
- 立地がまだ需要ある
- 駐車場確保できる
- 子どもが継ぐ可能性あり
- 収益性改善余地がある
パターン例
- 木造 → 軽量鉄骨へ
- 戸建賃貸へ転換
- 一部売却して建替え
- 法人化して事業承継
メリット
- ✅収益性改善
- ✅評価圧縮の可能性
- ✅事業として承継しやすい
デメリット
- ✖ 借入リスク
- ✖ 人口減少エリアだと失敗率高い
- ✖ 子世代が経営に向いていない場合崩壊
注意
郊外でやりがちなのが
「古いから建て替えれば復活する」
でも
- ✅人口動態
- ✅世帯数推移
- ✅競合物件
- ✅家賃相場
ここを見ずに動くと
負債が増える出口になる。
③ 保有縮小型（時間を味方にして整理する）
これ、実は一番現実的。
内容
- 修繕最低限
- 空室出たら戸建売却
- 段階的に規模縮小
- 家賃収入で老後資金確保
どんな人向き？
- 60代以降
- 借入少ない
- 子どもは現金希望
- 売却急ぎたくない
メリット
- ✅キャッシュフロー確保
- ✅納税資金準備できる
- ✅売却時期をコントロール可能
デメリット
- ✖ 管理負担は残る
- ✖ 市場が悪化すると苦しい
これは
“残す力”より“使う力”重視型。
出口を決めない家が一番危険
郊外アパートあるある：
- ① 親が新築で成功
- ② 子世代が何も決めない
- ③ 一次相続は軽い
- ④ 二次相続で跳ねる
- ⑤ 売却急ぎ
- ⑥ 安値で手放す
判断基準の3チェック
出口を決める前に必ず見るべきは：
① 立地の未来
- 人口増減？
- 駅距離？
- 駐車場2台確保？
② 収益の実力
- 実質利回り？
- 修繕履歴？
- 空室期間？
③ 子世代の本音
- 継ぎたい？
- 売りたい？
- 関わりたくない？
ここを無視すると
どの戦略も崩れる。
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