①「土地がある＝安心」という思い込み
郊外は土地が広い。
だから“資産価値は安定している”と思いがち。
でも現実は…
- 人口減少エリア
- 空室率上昇
- 駐車場必須
- 駅距離で激しく価格差
土地があることと
「売れる・貸せる」は別問題。
流動性が低い資産は、現金化に時間がかかる。
②「相続税はうちは関係ない」という油断
「そんなに資産ないから大丈夫」
でも郊外はこれが落とし穴。
- 広い土地
- 評価の見直し
- 路線価上昇
- 二次相続で跳ねる（一次は大丈夫だったのに、二次で一気に税金という現象）
特に不動産は評価方法次第で
境界線を超えることがある。
問題は“税額”よりも
納税資金の準備ができているか。
③「子どもは継ぐだろう」という前提
これ、かなり多い。
- 実家に戻る気はない
- アパート経営に興味ない
- 修繕負担を背負いたくない
親世代の成功体験が
子世代にはリスクに見えていることも。
継がせる前提で設計すると、
出口が詰まる。
④「評価は下がるから放置でいい」という誤解
築古だから大丈夫？
実は逆もある。
- 地価上昇
- 再建築可物件
- 用途地域変更
- 評価方法の差
“下がると思っていたら上がっていた”
相続はタイミングで全然違う。
放置は戦略じゃない。
⑤「不動産は資産、だから売らない」という固定観念
不動産は資産。間違いない。
でも郊外築古の場合は
- ✅ 修繕費増大
- ✅空室リスク
- ✅管理負担
- ✅収益率低下
持ち続けることが
合理的とは限らない。
「残す力」だけでなく
「使う力」も設計しているか？
本質はここ
郊外オーナーの最大の誤解は
「今の延長線上に未来がある」と思っていること。
でも郊外は
人口・需要・評価・承継者意識
全部が動いている。
① 人口が動いているとは？
郊外は今、
- 若年層が都心回帰
- 単身世帯増加
- 高齢化加速
- 世帯人数減少
つまり
“昔の家族構成前提”が崩れている。
親世代の時代は、ファミリー世帯が当たり前。
今は
- 1LDK需要
- 駅近志向
- 車なし世帯増加
郊外3DK・駐車場1台では刺さらないことが増えている。
② 需要が動いているとは？
需要は“あるかないか”ではなく
質が変わっている。
昔：
- ✅広さ
- ✅家賃安さ
今：
- ✅築浅
- ✅デザイン性
- ✅防犯性
- ✅ネット無料
- ✅駅距離
郊外は供給が多いから
ちょっと古いだけで空室。
「貸せていた」は過去の話。
③ 評価が動いているとは？
これが一番誤解される。
評価は
- 路線価
- 固定資産税評価
- 賃貸評価
- 市場価格
全部違う。
郊外は
- ✅土地が広い
- ✅地価が微増
- ✅建物は老朽化
結果：
収益は落ちるのに評価だけ上がることがある。
これが二次相続で跳ねる原因。
評価が動く＝税額も動く。
④ 承継者意識が動いているとは？
ここが一番本質。
親世代： 「不動産は正義」 「土地は持っておけ」
子世代： 「管理したくない」 「固定資産税払いたくない」 「売れるなら売りたい」
価値観がズレている。
昔は“継ぐ前提”
今は“関わりたくない前提”
承継者の意識が変わっている。
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