1．日本の相続は「不動産が中心」
「土地・建物をいくらで評価するか」＝相続額そのもの。
不動産の評価を正しくつかむだけで
●節税
●分割トラブル回避
●事前の資金計画
●家族会議の質向上
が一気に変わります。
- 相続資産の 6〜7割が不動産
- 預金よりも、建物・土地・アパート の比重が高い
- だから 不動産の評価を理解すると、相続全体を即説明できる
2．資産をすぐ言える「建物50・土地80・ローン100の法則」
誰でもできる“資産の見える化”の考え方
専門知識がなくても、下の3つを見るだけでOK。
相続税の概算評価はこの3つでほぼ決まる。
✔ 建物＝市場価格の50％（固定資産税評価額）
- 原則、毎年少しずつ下がる
- 例）2,000万円の建物 → 評価約1,000万円
- リノベ・耐震・省エネ改修で評価が上がることもある（例外）
✔ 土地＝時価の80％（路線価）
- 地域により 上がるエリア・下がるエリアが明確
- 路線価は時価に連動して動く
✔ ローン＝相続時残債全額控除
- 建物・土地の価格が高くても、借入が多ければ課税額は小さくなる
3．土地の評価が上がるエリア／下がるエリア
🔺評価が上がるエリア
- 駅近（徒歩5分以内）
- 再開発（駅ビル・大型商業施設）
- 共働き世帯が求める都心近郊
- 人口流入のある都市（東京・横浜・福岡・名古屋）
- 人気学区・治安の良い住宅地
🔻評価が下がるエリア
- 地方・郊外の高齢化エリア
- 駅から遠い（バス便メイン）
- 団地エリア
- 商店街が衰退
- 空き家が増える地域→ 人口減少＋需要減＝長期的に下落
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