実家売却で一番大事なのは
- ① 不動産会社選び
- ② 媒介契約の種類
この2つを間違えると
- 売れない
- 安く売る
- 囲い込み
が起きます。
媒介契約の種類
| 契約 | 特徴 |
| 一般媒介 | 複数の会社に依頼できる |
| 専任媒介 | 1社のみ |
| 専属専任媒介 | 1社のみ＋自分で客見つけても会社を通す |
① 一般媒介
複数の不動産会社に依頼できます。
メリット
- 情報が広がる
- 囲い込みされにくい
- 会社同士が競争する
デメリット
- 不動産会社が本気になりにくい
不動産会社が本気にならない理由（業界の本音）
理由はシンプルです。
売れる保証がないから
一般媒介では
A社
B社
C社
どの会社が売るか分かりません。
もし
A社が広告費を使って
営業しても
B社が売る可能性
があります。
すると
広告費
営業時間
すべて
無駄になる
可能性があります。
不動産営業のリアル
営業マンは
月に
何十件も物件
多くの売主
を担当しています。
その中で
確実に手数料になる物件
を優先します。
つまり
優先順位
- ① 専任媒介
- ② 専属専任媒介
- ③ 一般媒介
になります。
それでも一般媒介が有利な理由
売主側から見ると
囲い込みが起きにくい
からです。
複数会社が扱うので
情報が広がります。
② 専任媒介
1社のみ契約。
メリット
- 不動産会社が営業しやすい
- レインズ登録義務
- 2週間ごとに報告
デメリット
- 囲い込みの可能性
③ 専属専任媒介
最も縛りが強い契約。
特徴
自分で客を見つけても
その会社を通す
👉 売主メリットは少ない
不動産会社の裏事情
不動産会社は
両手仲介
を狙います。
両手仲介
売主
＋
買主
両方から手数料。
例
3000万円売却
- 売主手数料 約100万円
- 買主手数料 約100万円
👉 合計 200万円
そのため
他社の客を断る
自社客を待つ
という行動が起きます。
囲い込みとは
不動産会社が
他社の買主を断る行為
です。
よくある言葉
- 商談中です
- 申込みがあります
- 売主確認中
👉 実際は売れる状態
囲い込みの見抜き方
①他の不動産会社に問い合わせ
「まだ売ってますか？」
②レインズ確認
公開中
一時紹介停止
③内見が少ない
1ヶ月
0〜2件
なら注意
査定が高い会社は危険？
よくある営業
高い査定
↓
専任媒介
↓
売れない
↓
値下げ
これを
高値つり上げ査定
といいます。
ただし例外
本当に買い希望がある場合
例
- 建売業者
- 投資家
- 隣地
この場合は
その会社でもOKです。
本当に買い客がいるか確認
- ①具体的な客ですか
- ②いくらで買いますか
- ③いつ内見しますか
- ④買付証明書ありますか
本物なら1〜2週間以内に内見があります。
実家売却で失敗する人
- ①査定が一番高い会社
- ②1社だけ相談
- ③専属専任媒介
- ④囲い込みに気づかない
- ⑤価格が高すぎる
- ⑥売り方を考えない
- ⑦建売業者ルートがない会社
実家売却の安全な方法
- ①査定 3〜5社
- ②最初は 一般媒介
- ③囲い込み注意
- ④買い希望は確認
最後に重要
実家売却は税金でも大きく変わります。
知らないと数百万円損することがあります。
代表例
- 相続空き家3000万控除
- 取得費加算
- 売却タイミング
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