1. 譲渡所得（売ったときのもうけ）に税金がかかる
土地や建物を売ったときは、「売った価格」−「買ったときの値段（取得費）」−「売るためにかかった費用（譲渡費用）」＝「もうけ（譲渡所得）」 を計算します。
この「もうけ」に対して税金がかかります。
例
- 売った価格：5,000万円
- 買ったときの価格（取得費）：3,000万円
- 売るためにかかった費用（仲介手数料など）：200万円
→ 5,000万円 − 3,000万円 − 200万円 = 1,800万円 がもうけ。
この1,800万円に税金がかかります。
2. 取得費がわからない場合は？
昔に買った土地などで「いくらで買ったかわからない」場合は、
売った価格の5%を取得費とみなすことができます。
例
- 売った価格：2,000万円 → 2,000万円 × 5% = 100万円 を取得費として計算できます。
3. 3000万円の特別控除（居住用財産の特例）
住んでいた家や土地を売った場合、一定の条件を満たすと、
もうけから3000万円を差し引いてから税金を計算できる特例があります。
例
- 譲渡所得：2,800万円 → 2,800万円 − 3,000万円 = 0円
つまり、税金がかからないこともあります！
ポイント
- 自分が住んでいた家やその敷地が対象
- 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
4. 軽減税率の特例（居住用財産の軽課）
10年以上住んでいた家を売る場合、
税率が低くなる特例も使えます。（長期譲渡所得の特例）
普通は、
- 39.63%（所得税＋住民税）くらいの税率がかかりますが、
特例を使うと、 - 6,000万円以下の部分は 14.21%
- 6,000万円を超える部分は 20.315% になります！
※居住用で、10年以上所有していることが条件です。
5. 特定居住用財産の買換え特例
住んでいた家を売って、新しく別の家を買ったり建てたりした場合、
もうけに対する課税を先延ばしできる特例もあります。
ポイント
- 新しい家の購入価格が、売った家の価格以上であること
- 売った年の前年または翌年末までに新しい家を取得すること
これを使うと、すぐに税金を払わなくていい場合がありますが、将来新しい家を売ったときにまとめて計算されます。
まとめイメージ
| 売るときの状況 | 使える特例 |
|---|---|
| 自宅を売る | 3000万円特別控除 |
| 10年以上住んだ家を売る | 軽減税率 |
| 売ってすぐ新しい家を買う | 買換え特例 |
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