定期借家契約は、普通借家契約とは異なり、家賃滞納などで立退きを進める際に有利

定期借家契約のメリット

更新がないから立退きがスムーズ

• 更新がないので、契約期間が終了すると自動的に契約が終わります。普通借家契約では、契約が終わっても「更新拒絶の正当事由」が必要ですが、定期借家契約にはその必要がないため、契約終了後はスムーズに立退きを求めやすいです。

家賃滞納が理由なら立退きがしやすい

• 家賃を滞納した場合、普通借家契約だと「契約更新を拒否する正当な理由」が必要ですが、定期借家契約では契約終了時に立退きを求めやすく、滞納があればそのまま立退きを進められます。

進め方

契約書をしっかり作成

• 契約書には「契約期間」「更新の有無」「家賃滞納時の対応」などをしっかり書いておきます。これで後から問題が起こりにくくなります。

家賃滞納があった場合

• まずは、家賃が遅れていることを知らせる催告書を送ります。それでも滞納が続く場合は、契約に基づいて契約解除通知を出して、立退きを求めます。

契約終了前に通知

• 契約が終わる前に、立退きの通知を送ることが大事です。これをしないと、更新されてしまう可能性があるので、契約書に書かれている通りに通知を出しましょう。

ポイント

1. 契約期間をきちんと管理
   • 定期借家契約には期間があり、その期間が終了したら自動的に契約は終了します。契約が終わるタイミングをしっかり把握しておきましょう。
2. 通知の期限を守る
   • 通知には期間が決まっている場合があります。契約書に書かれている通知の期限を守らないと、契約が終了しない場合もあるので注意が必要です。
3. 訴訟のリスク
   • 家賃滞納を理由に立退きする場合、訴訟が必要になることがあります。訴訟は時間とお金がかかるので、できるだけ早い段階で弁護士に相談し、解決方法を考えることが大切です。

結論

定期借家契約では、契約期間が終われば更新なしで立退きが進みやすいため、滞納があれば早めに通知を出して、立退き手続きを進めることができます。ただし、契約書をしっかり作成し、通知の期限を守ることが大切です。また、訴訟を避けるために、問題が発生したら早めに相談することをおすすめします。

中古マンションを購入した際に普通借家から定期借家に切り替えたい

■ 特に注意すべき法的観点（定期借家制度と旧契約の関係）

1. 2000年2月以前の契約は「旧法」が適用されている可能性あり
   　→ 借主にとって非常に強い権利（更新拒絶が難しい）を有している場合がある。
2. 合意解約後の再契約でも「定期借家契約」が適用できない可能性あり
   　→ 法改正時の経過措置により、旧契約の延長とみなされることがあるため。
3. 更新拒絶や定期借家への切り替えができない前提での利回り試算が必要
   　→ 長期居住の借主が出ていかない前提での運用計画が必要。

■ 購入前に確認すべき実務ポイント

■ リスクと対応策