【基本】不動産の減価償却ってどうなるの？
▶ 「建物だけ減価償却できる！」
- 土地は減価償却できない！
→ 土地は古くなってもヘコまないって国が考えてる。 - 建物は減価償却できる！
→ だんだん古くなってボロくなるからね！
【不動産で減価償却できるもの】
🏡 たとえばこう！
| モノ | 減価償却できる？ | 説明 |
|---|---|---|
| 建物本体（家・アパート・店舗） | ◎ | バッチリ減価償却OK！ |
| 建物付属設備（エアコン、電気設備） | ◎ | 本体とは別に償却できる！ |
| 土地 | ✖ | 減価償却できない！ |
【建物の減価償却】どうやって計算するの？
1️⃣ 土地と建物の価格を分ける（不動産屋さんの資料とかで分かる）
2️⃣ 建物だけに注目して、
3️⃣ 建物の種類ごとのルールに従って、毎年ちょっとずつ経費にする！
【建物の種類とルール】（超ざっくり）
| 建物の種類 | 減価償却できる年数（耐用年数） | ざっくり説明 |
|---|---|---|
| 木造（普通の一軒家とか） | 22年 | 22年かけてちょっとずつ経費に！ |
| 軽量鉄骨造（アパートとか） | 27年 | 木よりちょっと長持ち |
| 鉄筋コンクリート（マンションとか） | 47年 | 超ガッチリ作ってある |
【減税のコツ】
✅ 不動産買ったら → 建物と土地をちゃんと分ける
✅ 建物と設備も分けられるなら → もっと早く経費にできる
✅ 中古を買ったら → 耐用年数を短くして節税チャンス！（※コツあり）
【超重要】中古不動産の裏ワザ
▶ 中古だと、残り耐用年数を使うルールがある！
たとえば：
- 木造の中古を買って、築20年だったら？
- 本来22年の耐用年数だけど、もうほとんど使ってるよね？
- だから → 「22年－経過年数」で計算するか、もしくは
- 特別ルールで「短くしてドーンと償却できる！」場合もある！
👉 つまり！
中古のボロ物件は、減価償却を早く終わらせてガッツリ経費にできるチャンス！
【シチュエーション設定】
中古アパートを買った！
| 内容 | |
|---|---|
| 買った価格（建物＋土地セット） | 3,000万円 |
| このうち土地の値段 | 1,000万円 |
| 建物の値段 | 2,000万円 |
| 建物の構造 | 木造アパート |
| 築年数 | 20年 |
| 購入した年 | 今年（仮に2025年） |
【減価償却の流れ】
① 土地と建物を分ける
→ もう分かれてるね！（土地1,000万、建物2,000万）
② 建物の耐用年数を考える
木造は新品だと 22年！
でも中古だから、国のルールでこうする👇
▶ 耐用年数の残りを計算する！
計算式：
（耐用年数 － 経過年数）＋（経過年数 × 20%）
これを計算すると…
（22年 － 20年）＋（20年 × 0.2）
= 2年＋4年
= 6年
つまり、
👉 6年で減価償却できる！
（※国税庁のルールで「残りが短すぎる場合は、20%加算する」のがポイント！）
③ じゃあ、毎年いくら経費にできるの？
建物の値段2,000万円を
6年で割る！
コピーする編集する2,000万円 ÷ 6年 ＝ 約333万円／年
✅ 毎年、333万円を経費にできる！
しかも6年間続けて！
【ちなみに】さらに得するテクニック
★ 建物にくっついてる「設備」（エアコン、給湯器、照明器具とか）を
分けて計算すると、もっと早く経費にできる！
- 設備は「耐用年数15年」とか「6年」とか短めだから
- さらにガンガン経費化できる！
（これを「建物と設備の区分け」っていうよ！）
🐵アドバイス
✅ 中古アパート買ったら絶対「土地と建物」を分ける！
✅ できたら「建物」と「設備」も分ける！
✅ 中古は耐用年数短縮チャンス！ガッツリ経費に！
✅ 毎年ガシガシ減価償却して税金を減らす！
【続き①】設備を分けたらどうなる？
▶ 建物にくっついてる「設備」は、建物と別扱いできる！
これ、めちゃくちゃ重要！！
【設備の例】
| 設備の種類 | ざっくり説明 |
|---|---|
| エアコン | 部屋ごとについてるやつ |
| 給湯器 | お湯を出すマシーン |
| 照明器具 | 天井についてるライト |
| 換気扇・換気ダクト | 空気を入れかえるやつ |
| 配管（お湯、トイレ、水道） | 重要な裏方設備 |
こういうのを「設備」として、建物とは別に減価償却できる！
【なぜ分けると得なの？】
▶ 設備の減価償却のルールは
建物より短い年数なの！
たとえば：
| 種類 | 減価償却年数（耐用年数） |
|---|---|
| エアコンとか給湯器（機械設備） | 6年 |
| 配管とかの設備 | 15年 |
▶ つまり、
短い期間でガツガツ経費にできる！
→ 節税スピードアップ！！🔥※ただしデッドクロスも含めた考え方を考慮する必要があります。
【カンタン分け方】
例えば…
- 2,000万円の建物のうち、
- 設備分をざっくり「20%」と見積もったとする！
そしたら、
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 設備部分 | 400万円（20%） |
| 建物部分 | 1,600万円（80%） |
こう分けてOK！
（※ちゃんとやるなら不動産業者に「内訳証明書」もらうとバッチリ！）
【こうなる！シミュレーション】
設備400万 → 6年で減価償却
建物1,600万 → 6年で減価償却
設備はもしかしたら、さらに細かくもっと早く償却できる場合もアリ！
【続き②】確定申告でどう書く？
🐵超ざっくり手順！
【減価償却の書き方】
▶ 確定申告書B → 「不動産所得の内訳書」
▶ 「減価償却費」のところに書く！
記入イメージ👇
| 項目 | 記入例 |
|---|---|
| 資産の名称 | ○○アパート（建物）／○○アパート（設備） |
| 種類 | 建物／機械装置 など |
| 取得年月 | 2025年○月 |
| 取得価額 | 1,600万円／400万円 |
| 耐用年数 | 6年（設備は別で6年） |
| 本年中の償却費 | 年ごとの償却額（自動計算される） |
✅ ポイントは、「建物」と「設備」をそれぞれ別で書くこと！
【さらにポイント整理】
- まとめて書かない！（建物と設備を別々に！）
- 設備の耐用年数は建物と違う！
- 減価償却費をちゃんと書くと、所得がガッツリ減って、税金も減る！
【中古アパート確定申告 記入例】
今回の条件👇
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 買った価格 | 3,000万円 |
| 土地価格 | 1,000万円 |
| 建物価格 | 2,000万円 |
| 設備区分け | 建物1,600万円、設備400万円 |
| 建物の耐用年数 | 6年 |
| 設備の耐用年数 | 6年 |
| 買った年 | 2025年 |
【ステップ1】不動産所得の内訳書に書く！
▼まず、「物件の情報」
| 項目 | 書き方 |
|---|---|
| 物件の所在地 | ○○県○○市○○町 |
| 賃貸料収入 | たとえば800万円（年間家賃収入） |
| 必要経費 | あとで計算（減価償却費もここに入る） |
【ステップ2】減価償却費を分けて書く！
内訳書には「減価償却費一覧表」があるので、こう書く👇
▼減価償却費一覧表（例）
| 資産の名称 | 種類 | 取得年月 | 取得価額 | 耐用年数 | 本年分の償却費 |
|---|---|---|---|---|---|
| ○○アパート（建物） | 建物 | 2025年4月 | 1,600万円 | 6年 | 約266.6万円 |
| ○○アパート（設備） | 器具備品 | 2025年4月 | 400万円 | 6年 | 約66.6万円 |
（※本年分の償却費は「取得価額 ÷ 耐用年数」で計算するよ！）
👉 合計減価償却費：333.2万円
【ステップ3】不動産の収支をまとめる！
▼ざっくりまとめ表
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 収入（家賃） | 800万円 |
| 経費（減価償却費） | 333.2万円 |
| 経費（その他：修繕費とか固定資産税） | たとえば100万円 |
| 所得 | 800万－（333.2万＋100万）＝366.8万円 |
この「366.8万円」が不動産所得になって、
ここからさらに必要に応じて青色申告特別控除（最大65万円！）とかを引いて、最終的な課税所得を減らしていく！
【まとめ】
🐵✅ 建物と設備は分けて書く！
🐵✅ 償却費は「取得価格 ÷ 年数」で計算！
🐵✅ 減価償却費は経費の最重要アイテム！
🐵✅ ガンガン経費にして所得を下げろ！※ただしデッドクロスも含めた考え方を考慮する必要があります。
【青色申告特別控除込みシミュレーション】
🐵今回の設定
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 買った物件 | 中古アパート |
| 購入価格 | 3,000万円（うち土地1,000万、建物2,000万） |
| 建物内訳 | 建物1,600万、設備400万 |
| 年間家賃収入 | 800万円 |
| その他経費（修繕費・税金など） | 100万円 |
| 青色申告特別控除 | 65万円（帳簿つけた！貸借対照表つけた！で満額！） |
| 減価償却開始 | 2025年4月購入だから2025年分は9か月分だけ償却 |
【ステップ1】減価償却費を計算
まず減価償却費はこう！
- 建物：1,600万円 ÷ 6年 ＝ 年266.6万円
- 設備：400万円 ÷ 6年 ＝ 年66.6万円
でも、買った年（2025年）は「4月購入」だから、9か月分だけだよ！
（1年分 × 9/12）
👉計算すると…
| 資産 | 1年分 | 9か月分償却費 |
|---|---|---|
| 建物 | 266.6万 | 199.95万 |
| 設備 | 66.6万 | 49.95万 |
▶ つまり2025年の減価償却費合計は
199.95万 + 49.95万 = 約249.9万円！
【ステップ2】不動産所得を計算
家賃収入：800万円
－ 減価償却費：249.9万円
－ その他経費：100万円
＝ 450.1万円
これが「不動産所得」だよ！
【ステップ3】青色申告特別控除を引く！
450.1万円 － 65万円（青色申告特別控除）
＝ 385.1万円
これが最終的に「課税対象になる金額」！！
【まとめ表】
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 800万円 |
| 減価償却費 | 249.9万円 |
| その他経費 | 100万円 |
| 不動産所得（減価償却後） | 450.1万円 |
| 青色申告特別控除後 | 385.1万円 |
【ミスしやすい落とし穴リスト】
✅ 土地は減価償却できない！
👉 土地は絶対に償却対象に入れない！
✅ 設備は建物と別に書く！
👉 まとめちゃダメ！別々に！※ただしデッドクロスも含めた考え方を考慮する必要があります。
✅ 買った年は月割り計算！
👉 4月購入なら9/12！
✅ 青色申告控除の条件チェック！
👉 「帳簿付ける」「貸借対照表作る」が条件だよ！
✅ 65万円控除は期限内申告が必要！
👉 期限内にちゃんと出さないと10万円控除にダウンするぞ！
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