【ステップ1】改装費用の明確化
まずは「どこを・どのくらいの費用で」改装するのかを見積もります。
- 例）内装リフォーム：150万円／1部屋
- 共用部の改修：200万円
- 設備更新（エアコン、給湯器など）：100万円
→ 総費用 = 450万円
【ステップ2】家賃アップの見込みを設定
改装によってどれくらい家賃が上がるか、周辺相場や競合物件をもとに予測します。
- 例）家賃 7万円 → 改装後 8万円（1万円アップ）
※周辺物件が改装済で8万円台なら、現実的と判断できる
【ステップ3】回収期間を計算（シミュレーション）
回収期間 = 改装費用 ÷ 家賃の増加分（年間）
- 家賃アップ 1万円／月 → 年間12万円
- 450万円 ÷ 12万円 = 約37.5年
→ かなり時間がかかる！回収は難しいかも。
【ステップ4】入居率や空室期間も考慮
家賃が上がっても空室が増えたら本末転倒です。
- 改装前：入居率95%
- 改装後：家賃が高くて入居率85%に低下 → 総収入が減ることも
【注意点】
- 高額すぎる改装はNG（費用回収できない）
- ターゲット入居者のニーズに合った改装を（独身向け？ファミリー向け？）
- 税金・減価償却の考慮（経費計上できるけどキャッシュは出ていく）
- 長期的修繕計画との整合性（1回の大規模より、計画的な分割改修が◎）
【まとめ】
「改装すれば高く貸せる」は幻想になることも多いです。
「いくらかけて、どのくらいの収入増が見込めるか」を数字で冷静に見て、無理のない回収期間（10年以内が目安）に収まるように設計するのがポイントです。
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