◆ 買い替え特例の基本
- 古いマイホームを売って利益（譲渡益）が出ても、
→ 新しいマイホームを買えば、その利益に対する税金を一時的に繰り延べできる。 - 将来、新しいマイホームを売るときに、そのときまとめて税金を計算する。
◆ 要件（主なもの）
- 売った家も新しく買う家も「居住用」
- 売った年の 前年の1月1日現在で所有期間10年以上
- 売却代金が 1億円以下
- 売却した年の翌年末までに新しい家を取得して住む
◆ わかりやすい例
◎ケース：
- Aさんは10年前に買ったマイホームを
4,000万円で購入し、今年6,000万円で売却。 - 譲渡益は → 6,000万 − 4,000万 = 2,000万円
通常はこの2,000万円に対して約20％の税金（所得税・住民税）
→ 約 400万円の税負担が発生します。
しかし…
Aさんがこの年に 新しいマイホームを5,000万円で購入した場合、
→ 「買い替え特例」を使えば、この400万円の税金は繰り延べされ、
今は払わなくてOKになります。
◆ 注意点
- あくまで「繰り延べ」です。将来、新しい家を売るときに課税されます。
- 「3,000万円特別控除」とは併用不可（どちらか選択）。
- 一度使うと、新しい家に対する取得費が引き継がれ、将来の売却時の税額が増える可能性があります。
◆ まとめ
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 利用できる人 | 古い家を10年以上持っていた人 |
| 節税の仕組み | 売却益にかかる税を先送りできる |
| メリット | 今の税金負担をゼロにできる（繰り延べ） |
| デメリット・注意点 | 将来売るときに税負担が大きくなることも |
📌ポイント
- 節税ではなく、納税のタイミングを遅らせるだけ。
- 最終的に売却して現金化する時には、まとめて課税される。
- 土地・建物の売買で適用されますが、条件が細かく定められているので、事前の確認が必要です。
✅ 制度比較一覧（詳細条件入り）
| 項目／制度名 | 小規模宅地の特例 | 3,000万円特別控除 | 買い替え特例 |
|---|---|---|---|
| 主な対象税目 | 相続税 | 譲渡所得税（所得税＋住民税） | 譲渡所得税（繰延べ） |
| 適用タイミング | 相続時 | 不動産の売却時 | 不動産の売却＆新規購入時 |
| 対象の不動産 | 被相続人の自宅の土地 | 自分または親族が住んでいた家（居住用） | 自分が住んでいた家＋新居 |
| 節税内容 | 土地評価額を最大80%減額（330㎡まで） | 譲渡益から3,000万円を控除 | 譲渡益への課税を将来に繰り延べ |
| 所有期間要件 | 特になし（10年未満でもOK） | 特になし（ただし居住期間・使用状況で変動） | 売却する家の所有期間が10年以上（買い替え特例の要件） |
| 居住要件 | 被相続人が居住用に使用していたこと | 売却直前まで居住、または相続空き家要件を満たす | 売却時まで居住＋新居も居住用で購入 |
| 売却・取得期限 | ― | 売却時の状況に応じて変化（例：相続空き家は3年以内） | 売却の年の前年1月1日から翌年12月31日までに買い替え |
| その他の条件 | 同居親族・配偶者・要件満たす別居親族などが相続人であること。一定期間の保有・居住継続が必要。 | 相続空き家の場合：耐震基準を満たす必要あり。家屋を除却または一定の修繕済み等 | 新しい家の取得価格≧売却価格（または調整あり）、売却金額が1億円以下など詳細条件あり |
| 適用期限 | 適用期限なし（法改正に注意） | 空き家特例は令和9年12月31日まで（予定） | 適用期限あり（令和7年12月31日まで）※延長の可能性あり |
| 併用の可否 | ― | ✅ 小規模宅地と併用可能 | ❌ 3,000万円控除と併用不可 |
| 注意点 | 土地の使用状況や相続人の関係性・継続保有に注意 | 「配偶者居住権」や親族居住の場合など一部使えないケースあり | 新居をすぐに売却すると繰り延べが解除され課税される場合あり |
✅ 併用パターン早見表
| 組み合わせ | 併用可否 | 補足説明 |
|---|---|---|
| 小規模宅地の特例 × 3,000万円控除 | ✅ 可能 | 税目が違う（相続税と譲渡所得税）ため、条件を満たせば併用可 |
| 小規模宅地の特例 × 買い替え特例 | ✅ 可能 | 相続後にその家を売却して新たに家を買う場合、要件を満たせば併用可 |
| 3,000万円控除 × 買い替え特例 | ❌ 不可 | どちらか一方の選択が必要（併用不可） |
✅ 具体例で理解する：典型的な活用ケース
▶ ケース①：親の家を相続して売却（節税フル活用）
- 子が親の自宅を相続 → 小規模宅地の特例で相続税評価額を80%減額
- 数か月後に家を売却（耐震リフォーム済み）→ 3,000万円特別控除（相続空き家特例）で所得税ほぼゼロ
👉 併用可！節税効果大
▶ ケース②：自宅を売って新居に買い替え（現役世代向け）
- 10年以上住んだマイホームを売却（譲渡益あり）→ 新たに家を購入
→ 3,000万円控除 or 買い替え特例のどちらかを選ぶ
👉 譲渡益が3,000万円以下 → 3,000万円控除の方が有利
👉 譲渡益が大きく、新居も買う → 買い替え特例で繰り延べも検討
✅ 最後に
- 複雑な条件を整理すると、「税目が違えば併用可能」「譲渡所得税系は一方選択」が基本ルール。
- 選択を間違えると将来の税金負担が増えるので、試算のうえ判断が必要です。
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