① 埋まらない（＝空室リスク）
🔹 何が起きる？
- 家賃が入らない
- 固定費（管理費・修繕積立・ローン）は出ていく
- 精神的にしんどい
🔹 大家としての考え方
👉 「空室は“物件の通信簿”」
空室は運が悪いだけではなく、
- 家賃が高い
- 間取りがズレている
- 古い
- 募集が弱い
という“メッセージ”でもある。
✅ 回避（減らす）方法
- 相場よりちょい下の家賃設定
- 募集写真をプロに頼む
- 内見しやすくする（鍵・案内）
- 最低限のリフォーム（清潔感）
- ターゲットを絞る（単身・学生・ファミリー）
👉 目安：
「募集から1か月以内に決まらなければ、何かがズレている」と考える。
② 払わない（＝滞納リスク）
🔹 何が起きる？
- 家賃が途切れる
- 交渉・督促で時間を取られる
- 最悪、退去トラブル
🔹 大家としての考え方
👉 「滞納は感情で戦わない」
- 怒らない
- 個人で抱え込まない
- ルールで対応する
✅ 回避（減らす）方法
- 家賃保証会社を必須にする
- 連帯保証人をしっかり確認
- 家賃は口座引き落としにする
- 1日でも遅れたら連絡（放置しない）
👉 合言葉：
「滞納は早期発見・早期対応」
③ 壊れる（＝修繕リスク）
🔹 何が起きる？
- 給湯器が壊れる
- 雨漏りが出る
- エレベーター故障
- 配管トラブル
🔹 大家としての考え方
👉 「壊れるのは“いつか”ではなく“必ず”」
壊れる前提で考えるのが大家。
✅ 回避（減らす）方法
- 修繕積立を家賃の5～10％確保
- 築年数ごとの修繕計画を持つ
- 築15年：設備更新
- 築30年：大規模修繕
- 業者を“2社”持つ（見積比較）
👉 目安：
毎月の家賃の一部を「未来の修繕費」として別口座へ
④ 上がる（＝金利リスク）
🔹 何が起きる？
- ローン返済が増える
- 手取りが減る
- 赤字になる可能性
🔹 大家としての考え方
👉 「今の金利は“永遠ではない”」
変動金利は安いけどリスクがある。
✅ 回避（減らす）方法
- 変動→固定への切替を検討
- 金利＋2％でも回る計画にする
- 余裕資金を持つ（バッファ）
👉 簡単チェック：
「金利が2％上がっても黒字か？」
→ NOなら危険。
⑤ 壊される（＝災害リスク）
🔹 何が起きる？
- 台風・地震・水害
- 火災
- 建物の大規模損壊
🔹 大家としての考え方
👉 「災害は“確率”ではなく“現実”」
起きた時にどう対応するかが大事。
✅ 回避（減らす）方法
- 火災保険＋地震保険に加入
- ハザードマップを確認
- 屋上防水・外壁の定期点検
- 排水設備のメンテナンス
👉 ポイント： 災害対策は「コスト」ではなく「投資」
⑥ 下がる（＝価値下落リスク）
🔹 何が起きる？
- 売却時に思ったより安い
- 相続評価は高いのに実勢価格は低い
- 資産価値が目減り
🔹 大家としての考え方
👉 「建物は下がる、土地は場所次第」
建物は必ず価値が下がる前提で考える。
✅ 回避（減らす）方法
- 立地を最優先（駅距離・周辺環境）
- 定期的に手入れ（見た目の価値）
- 用途変更の可能性を考える
- 例：賃貸→民泊→レンタルスペースなど
🧭 まとめ
| キーワード | リスク | 大家の基本姿勢 |
| 埋まらない | 空室 | 相場を読む |
| 払わない | 滞納 | 保証で守る |
| 壊れる | 修繕 | 積み立てる |
| 上がる | 金利 | 余裕を持つ |
| 壊される | 災害 | 保険で備える |
| 下がる | 価値 | 立地を重視 |
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