相続税の試算と土地活用による評価減効果の企画書の簡易版です。都心と地方、賃貸マンション・戸建・アパート別に分けて、計算の理由や根拠も入れています。
【タイトル】
土地活用による相続税評価減効果の試算企画書
～賃貸マンション・戸建・アパート活用で相続税を減らそう～
1. 【前提条件の説明（共通）】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 土地面積 | 100坪（約330㎡） |
| 固定資産税評価額 | 10万円/㎡（都心）、3万円/㎡（地方） |
| 路線価 | 20万円/㎡（都心）、6万円/㎡（地方） |
| 自用地評価 | 路線価 × 土地面積 |
| 建物建築費 | RC賃貸マンション：30万円/㎡、木造戸建：20万円/㎡、木造アパート：18万円/㎡ |
| 建物固定資産税評価額 | 建築費 × 60%（目安） |
| 借地権割合 | 都心：70%、地方：60% |
| 借家権割合 | 全国一律：30%（国税庁基準） |
2. 【相続税評価額の算出方法（基本）】
◆ 自用地（何もしない場合）
評価額 = 路線価 × 土地面積◆ 貸家建付地（建物を建てて貸す場合）
評価額 = 路線価 × 土地面積 ×（1 - 借地権割合 × 借家権割合）
◆ 建物評価（貸家の場合）
評価額 = 固定資産税評価額 ×（1 - 借家権割合）
3. 【ケース別試算】
■ケース1：都心の土地にRC賃貸マンションを建てた場合（建築面積：300㎡）
- 自用地評価額：20万円 × 330㎡ = 6,600万円
- 貸家建付地評価額：6,600万円 × (1 – 0.7 × 0.3) = 5,202万円
- 建物評価額：30万円 × 300㎡ × 60% × (1 – 0.3) = 3,780万円
合計評価額（活用後）：5,202万円 + 3,780万円 = 8,982万円
→ 節税効果：6,600万円（活用前）→ 8,982万円（活用後）
→ 建物評価が増えるが、土地評価は約21%減少している。
■ケース2：地方の土地に木造戸建て賃貸を建てた場合（建築面積：100㎡）
- 自用地評価額：6万円 × 330㎡ = 1,980万円
- 貸家建付地評価額：1,980万円 × (1 – 0.6 × 0.3) = 1,623.6万円
- 建物評価額：20万円 × 100㎡ × 60% × (1 – 0.3) = 840万円
合計評価額（活用後）：1,623.6万円 + 840万円 = 2,463.6万円
→ 節税効果：1,980万円 → 2,463.6万円
→ 一見増えているが、土地評価は約18%減少
■ケース3：地方の土地に木造アパート（200㎡）を建てた場合
- 自用地評価額：6万円 × 330㎡ = 1,980万円
- 貸家建付地評価額：1,980万円 × (1 – 0.6 × 0.3) = 1,623.6万円
- 建物評価額：18万円 × 200㎡ × 60% × (1 – 0.3) = 1,512万円
合計評価額（活用後）：1,623.6万円 + 1,512万円 = 3,135.6万円
→ 土地評価は18%減少しながら、建物部分に移行。
→ 建物は減価償却されていくため、長期的に評価が下がる可能性あり。
4. 【節税効果まとめ】
| ケース | 土地評価減少率 | 活用前評価額 | 活用後評価額 | 節税ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 都心×RC賃貸 | 約21%減 | 6,600万円 | 8,982万円 | 土地評価減＋建物評価が分散 |
| 地方×戸建賃貸 | 約18%減 | 1,980万円 | 2,463.6万円 | 小規模でも土地評価圧縮 |
| 地方×アパート | 約18%減 | 1,980万円 | 3,135.6万円 | 築年数で建物評価減期待 |
5. 【ポイント】
- 建てて貸すと、土地の評価額が下がる。
- 下がった分、相続税が安くなる。
- 建物の評価は上がるが、建物は時間とともに価値が下がる＝将来の相続に有利。
- 「貸してる土地」は、「自由に使えない」と見なされて価値が下がる＝税金も下がる。
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