相続税
相続した実家に対する相続税の計算には、以下のような要素が関わります。
小規模宅地等の特例
- 相続した不動産が故人の住居であった場合、この特例を適用すると、相続税評価額が最大80％まで減額されます。
- 例えば、実家が評価額2000万円であれば、特例適用後の評価額は400万円に減額されます（残りの1600万円が減額対象）。
- 相続税の軽減：
この特例を活用することで、相続税を大幅に減額できますが、実家を売却する前に適用されます。
譲渡所得税
相続した実家を売却する際、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却時の利益（譲渡所得）に課税されますが、税率は所有期間によって異なります。
譲渡所得の計算式
【基本の計算式】
不動産の譲渡所得はこうやって計算します：
譲渡所得 ＝ 売った金額 －（買った金額 ＋ 費用）－ 特別控除
【たとえば：おサルの家の話】
おサルくんは10年前に家を2,000万円で買いました。
今回、それを3,000万円で売りました。
売るときにかかった費用（仲介手数料や登記費用など）は200万円です。
また、「マイホームを売ったときの特別控除（3,000万円）」が使えます。
【計算してみよう】
- 売った金額：3,000万円
- 買った金額：2,000万円
- 売るためにかかった費用：200万円
- 特別控除：3,000万円（※マイホームで一定条件クリアが必要）
譲渡所得 ＝ 3,000万円 －（2,000万円 ＋ 200万円）－ 3,000万円
＝ 3,000万円 － 2,200万円 － 3,000万円
＝ －2,200万円 → マイナス！
【どうなるの？】
マイナスになったら税金はかかりません！
つまり、おサルくんは税金ゼロ！
長期譲渡所得と短期譲渡所得
長期譲渡所得（所有期間が5年超）
- 税率：所得税15％、住民税5％の計20％
- 所有期間が5年以上の場合、譲渡所得税が軽減されます。
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）
- 税率：所得税30％、住民税9％の計39％
- 5年以下の所有期間で売却すると税負担が重くなります。
実家を売るタイミング
- 相続直後に売却：
- 相続税の軽減措置（小規模宅地等の特例）を活用し、実家を早期に売却する場合。
- ただし、売却時に譲渡所得税がかかることに注意。特に短期譲渡所得になると税率が高くなります。
- 5年以上保有してから売却：
- 5年以上保有すれば、譲渡所得税が軽減されます（長期譲渡所得）。3000万円の特別控除も活用可能です。
- この場合、**譲渡所得税は20％**で済みます。
- 10年以上保有してから売却：
- 売却後に3000万円の特別控除が適用されます。譲渡所得が3000万円以下であれば税金はかかりません。
【マイホームじゃない不動産を売った場合】
ポイント：
- 3,000万円の特別控除は使えません！
- 計算式はシンプルにこうなります：
譲渡所得 ＝ 売った金額 －（買った金額 ＋ 売るときの費用）
【相続した空き家の3,000万円特別控除とは？】
これも一言でいうと：
**「古い家を相続して売った場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円まで税金がかからない」**といううれしい制度です！
【でも注意！使うには条件があります】
以下のような条件を満たしていないと、使えません：
- 相続した家が昭和56年5月31日以前に建てられた古い住宅であること（旧耐震基準）。
- 相続時に、亡くなった人以外に住んでいる人がいなかった家。
- 相続後、その家を売るまでに取り壊すか、耐震リフォームをしていること。
- 売った金額が1億円以下であること。
- 相続してから売るまでに貸したり、事業に使ったりしていないこと。
まとめ
実家を相続してから売却するタイミングを決める際、以下の点を考慮してください：
- 相続税の軽減を優先する場合、小規模宅地等の特例を利用できるタイミングで早期売却。
- 譲渡所得税の軽減を優先する場合、5年以上保有してから売却。
- 10年以上保有し住んでいれば、譲渡所得にかかる税金を3000万円の特別控除できる
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