※金額は 中規模マンション（20〜40戸・延床2,000〜4,000㎡程度）想定の一般的な目安 です。地域・仕様・工法で上下します。

🏢 マンションオーナーの大きな出費（長期修繕の主要項目）

① 屋上防水工事

主な工法：

• シート防水・ウレタン防水

周期目安

• 築15年：1回目更新検討
• 　築30年：2回目更新済み or 劣化再発

概算金額

• 1,500〜4,000万円（㎡単価 7,000〜15,000円）

緊急性・症状

⚠️ 漏水が頻発 → 最優先で即対応

• 室内天井シミ
• 共用部天井から水滴
• ドレン詰まり

注意点

• 防水層の寿命前にトップコート再塗りで延命可
• 躯体劣化すると修繕費が倍増
• 保証年数（10〜15年）を必ず確認

② 外壁タイル補修・大規模改修

内容：

• タイル浮き注入・貼り替え・クラック補修・シーリング更新

周期目安

• 12〜15年ごと（法定点検・打診調査が必須）

概算金額

• 3,000〜12,000万円（規模・劣化量で大きく変動）

緊急性・症状

⚠️ タイル浮き・剥落の危険 → 住人・歩行者に危険

• 打診で中空音
• 白華現象（白い粉・流れ跡）
• 外壁クラック

注意点

• 見た目はきれいでも内部は劣化している場合あり
• ゴンドラ設置・仮設足場で費用が跳ね上がる
• 外壁塗装併用でまとめてやる方がコスパ良

③ 鉄部塗装（手すり・階段・扉・屋上架台など）

周期目安

• 5〜7年（錆が出たら早め）

概算金額

• 300〜1,000万円

緊急性・症状

⚠️ 錆の進行は放置厳禁

• 錆汁
• 腐食穴
• 塗膜剥離

注意点

• 錆が進むと交換工事＝高額化
• 防錆下地処理が甘い業者に注意

④ エレベーター リニューアル

※種類によって寿命・費用が大きく違います。

■ ロープ式（主流タイプ）

周期

• 20〜25年で主要部更新、30年でフルリニューアル

概算金額

• 2,500〜6,000万円

緊急性・症状

⚠️ 異音・振動・停止トラブル → 交換検討

注意点

• 制御盤・巻き上げ機の更新だけで延命可能

■ 油圧式（古い物件に多い）

周期

• 25〜30年（部品入手不可となるケースあり）

概算金額

• 3,000〜7,000万円

緊急性・症状

⚠️ 油漏れ・動作不安定 → 早期更新推奨

注意点

• ロープ式へ転換工事となることがあり高額

🧱 よくある劣化症状と緊急性の判断

症状	状態	優先度
漏水（天井シミ・雨漏り）	構造体劣化リスク	🚨 最優先・即対応
タイル浮き・剥落	人身事故の危険	🚨 早急に足場＋補修
白華現象（エフロレッセンス）	ひび割れ・雨水浸入のサイン	⚠️ 調査必要
エレベーター異音・停止	事故・閉じ込めリスク	🚨 緊急点検
鉄部の錆進行	交換費用へ悪化	⚠️ 早めに塗装

✅ 他にも発生しやすい大きな出費

• 給水・排水管更新（更新周期 30〜40年、2,000〜8,000万円）
• 受水槽・高架水槽更新 or 直結給水化（500〜3,000万円）
• 共用照明LED化・分電盤更新
• 各戸玄関ドア・サッシ改修（築30年以降で検討）

🔍 オーナー目線の実務ポイント

• 「症状が出てから」直すと費用は2〜3倍
• 長期修繕計画は5年ごと見直し
• 調査診断（外壁打診・屋上赤外線）が最優先
• 見積りは最低3社・仕様書付きで比較
• 管理会社丸投げ→高コスト化しやすい