不動産（特に土地や建物）の評価に関する計算方法

不動産（特に土地や建物）の評価に関する計算方法は、目的によって異なります。以下に、それぞれの用語の意味と計算方法を簡潔に説明します。

1. 固定資産税評価額とは？

• 用途：市町村が固定資産税を計算するために使う評価額。
• 入手方法：市町村が発行する「課税明細書」「固定資産評価証明書」で確認可能。
• 目安：実勢価格（市場価格）の70％程度が多い。

2. 実勢価格（市場価格）とは？

• 実際に取引される価格。路線価や取引事例などを参考にします。

3. 担保評価額とは？（銀行などが担保に取るときの評価）

• 一般的に以下の計算式を使います：担保評価額 = 実勢価格 × 掛け目（70～80％など）例：実勢価格3,000万円 × 0.7（掛け目）＝ 2,100万円

4. 土地の担保評価方法の流れ

（例：住宅地のケース）

① 路線価を調べる（国税庁のHPで公開）
② 土地面積と掛け合わせる
　→ 例：路線価20万円／㎡ × 土地100㎡ = 2,000万円
③ 掛け目をかける（銀行ごとに70～80％が多い）
　→ 2,000万円 × 0.7 = 1,400万円（担保評価額）

5. 建物の固定資産税評価額の求め方

• 新築時の建築費から経年劣化を考慮して評価。
• 市町村が評価しており、「課税明細書」に記載あり。

6. 土地・建物合計の担保評価額

• 土地担保評価額 + 建物担保評価額（劣化していると評価は小さくなる）

7. 担保不足額の求め方

下記の式で求めます：

担保不足額 = 借入希望額 – 担保評価額合計

例：

• 借入希望額：3,000万円
• 土地担保評価額：1,400万円
• 建物担保評価額：400万円
• 合計：1,800万円
  → 担保不足額：1,200万円

まとめ図（簡易フロー）

1. 実勢価格 or 路線価で土地評価
2. 固定資産税評価額を確認（課税明細書）
3. 銀行は掛け目をかけて担保評価額にする
4. 建物も評価証明書で確認
5. 借入希望額と担保評価額を比較し、担保不足額を算出