「前面道路制限」とは、建物を建てるときに敷地が接している道路の状況によって制限を受けるルールのことです。とくに、建て替え時には大きな影響を受けることがあるので注意が必要です。
■ 前面道路制限とは？
建物を建てるには、敷地が原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールがあります（建築基準法第43条など）。これを「接道義務」と言い、これを満たしていないと建築確認が下りず、新築・増改築・建て替えができません。
■ よくある制限内容
| 内容 | 説明 |
|---|---|
| 接道義務（2m以上接する） | 建物の敷地が道路に2m以上接している必要がある。 |
| 道路幅員4m以上 | 接している道路が4m未満だと、「セットバック（後退）」が必要なことがある。 |
| 建築不可になる場合も | 前面道路が建築基準法上の「道路」でないと、そもそも建物が建てられない。 |
■ 「2項道路」とは？
建築基準法第42条第2項道路の略で、以下のような道路です。
- 幅4m未満の古い道（昭和25年以前からある道など）
- 建築基準法上は「みなし道路」として扱われます
- セットバック（敷地の一部を道路として後退）をすれば建築可能になります
セットバックとは？
道路の中心線から2m確保するように敷地を後退させる必要があります。例えば、幅員3mの道なら、片側50cmセットバックになります。
■ 建て替え時の注意点
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| セットバックの義務 | 2項道路に面していると、建て替え時に敷地が小さくなってしまう。 |
| 建ぺい率・容積率に影響 | セットバック分は建築面積・延床面積の計算に使えないため、建てられる建物が小さくなることも。 |
| 既存不適格の扱い | 現在建っている家が基準を満たしていない場合、増改築や建て替えの際には制限を受ける。 |
| 建築不可のケースも | 接道条件を満たしていないと、再建築不可となる可能性がある（43条但し書き道路など）。 |
■ 確認すべきポイント
- その道路は建築基準法上の道路か？
- 敷地は道路に2m以上接しているか？
- 道路幅員は4m以上あるか？なければセットバックは必要か？
- 再建築が可能か、制限がある
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