◆ 減価償却とは？
建物や設備のような高額な資産を購入したとき、その費用を一度に経費にせず、毎年少しずつ分けて経費にする仕組みです。これが「減価償却費」です。
- 実際に現金が出ていくわけではなく、帳簿上の費用。
- そのため、手元に現金は残っているのに、所得が少なく見える＝所得税が減るという「節税効果」があります。
◆ なぜワナなのか？
【1】減価償却費は年々減っていく
- 建物は構造ごとに決まった「耐用年数」で均等に減価償却されます。
例）
・鉄筋コンクリート：47年
・鉄骨造：34年
・木造：22年 - 設備はさらに短く、耐用年数は15年程度が多い。
⇒ 15年を過ぎると、経費にできる額がほぼゼロになってしまう。
減価償却があるとき（＝節税できてる時）
- 家賃収入：100万円
- 経費：30万円（実費）＋ 減価償却20万円（現金は出ていない）
- 利益：50万円（＝100 − 30 − 20）
- 税金：50万円 × 税率30% ＝ 15万円
- 手元に残る現金：100 − 30 − 15 = 55万円
減価償却が終わったとき
- 家賃収入：100万円
- 経費：30万円（実費）← 減価償却はなし
- 利益：70万円
- 税金：70万円 × 税率30% ＝ 21万円
- 手元に残る現金：100 − 30 − 21 = 49万円
👉 税金が増え、手残りが減る（＝キャッシュフロー悪化）
【2】ローン返済の落とし穴
- ほとんどの不動産オーナーは「元利均等返済方式」を使います。
| 方式 | 特徴 |
|---|---|
| 元利均等返済 | 月々の返済額が一定。初期は利息が多く、後半になると元金が増える。 |
| 元金均等返済 | 月々の元金は一定。初期の返済額は大きいが、総利息は少なく済む。 |
- 問題は「元金の返済は経費にならない」こと。
⇒ 年数が経つほど経費になる利息は減り、経費にならない元金返済が増える。
◆ どうなるのか？
減価償却費が減り、元金返済が増えると…
- 帳簿上の利益（申告所得）は どんどん大きく見えるようになる
- でも、実際に使える現金（キャッシュフロー）は 増えていない
- ⇒ 税金だけが増える！という状態に陥る
◆ まとめ：減価償却とローン返済に潜む「タイムラグ」に注意！
| 年数 | 減価償却 | 経費になる利息 | 経費にならない元金返済 | 税金 |
|---|---|---|---|---|
| 初期 | 多い | 多い | 少ない | 少ない |
| 中期 | 減ってくる | 減ってくる | 増えてくる | 増える |
| 後期 | ほぼゼロ | 少ない | 多い | 高額 |
◆ 対策は？
- 長期的なキャッシュフロー計画を立てておく
- 減価償却が終わるタイミングを見越して「節税以外の戦略」も準備する
- 必要ならリフォームや設備更新で新たな償却資産を作る
このように、減価償却とローンの仕組みは、最初は「節税に有利」に見えても、時間が経つと逆に税負担が増える可能性があるので要注意です。
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