1. 利回りが高くてもリスクがある例
たとえば…
A物件：地方の築30年アパート（利回り12%）
B物件：都心近郊の築10年マンション（利回り5%）
数字だけ見るとA物件の方が魅力的に見えますが…
A物件のリスク
- 空室リスクが高い：人口減少が進んでいる地域では、入居者がつかない可能性。
- 家賃が下がる可能性：需要が減ると、どんどん家賃を下げなければならない。
- 売却が難しい：買い手が少なく、将来的に売りたいときに困る。
- 修繕費が多くかかる：築年数が古いと、想定以上のコストが発生することも。
B物件のメリット
- 需要が安定している：就業人口が多い地域では空室リスクが低い。
- 資産価値が下がりにくい：交通アクセスがよく再開発が進む地域なら、価値上昇の可能性も。
- 出口戦略（売却）が立てやすい：買い手がつきやすいので、将来的に現金化しやすい。
2. 地域性・将来性をどう見る？
- 人口動向：将来も人が集まりそうなエリアか？（例：駅前の再開発地域）
- 都市計画：新しい鉄道や商業施設の建設予定はあるか？
- 災害リスク：洪水や地震のリスクが高くないか？
- 生活利便性：スーパー・病院・学校などが近くにあるか？
まとめ：見るべきポイント
| チェック項目 | 内容例 |
|---|---|
| 利回り | 表面だけでなく「実質利回り」で判断 |
| 地域性 | 人口動向・生活利便性・再開発の有無など |
| 建物の状態 | 修繕履歴・耐震性・管理状況 |
| 将来の資産価値 | 売却しやすさ・値下がりしにくいエリアかどうか |
◆ 東京23区の特徴
【メリット】
- 資産価値が安定・上昇の可能性あり
→ 港区・渋谷区・千代田区などは特に資産価値が高く、インバウンドや再開発も進んでいる。 - 需要が継続的にある
→ 単身者・共働き夫婦・外国人など、幅広い層の賃貸ニーズがある。 - 出口戦略が取りやすい
→ 売却市場も活発。現金化しやすい。
【デメリット】
- 利回りが低め（4～5%台が多い）
→ 初期投資額が高く、表面利回りで見ると魅力が落ちる。 - 物件価格が高い
→ 同じ利回りなら、より多くの資金が必要。
◆ 多摩地区の特徴（八王子、立川、調布、府中など）
【メリット】
- 比較的安く仕入れられる
→ 同じ広さでも価格が安いため、利回りは高め（6～9%台もあり）。 - ファミリー層の需要がある
→ 郊外のため、子育て世代に人気なエリアも。
【デメリット】
- 場所により差が大きい
→ 駅から遠い場所は空室リスクが高まる。人口減少が始まっている市も。 - 将来の資産価値に注意
→ 賃貸需要が落ちると、資産価値も落ちやすく、売却が難しくなる可能性も。
◆ 比較まとめ
| 項目 | 東京23区 | 多摩地区 |
|---|---|---|
| 利回り | 低い（4～5％） | 高め（6～9％も） |
| 安定性 | 非常に高い | 場所により差が大きい |
| 将来の資産価値 | 高い傾向（特に都心部） | 下がる可能性もあり |
| 空室リスク | 低い（特に都心や駅近） | エリアにより高くなることも |
| 初期費用 | 高い | 比較的安い |
◆どちらが良いか？は目的次第
- 「安定した資産形成」→ 東京23区
- 「利回り重視の投資」→ 多摩地区（ただし駅近・需要あるエリアに限定）
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