不動産投資で見るべき主要な数値
【1. 収益関連】
- 年間家賃収入（年間総収入）
→ 月額賃料 × 12か月。満室時で算出することが多い。 - 空室率
→ 実際の稼働率を反映させるために調整が必要（例：90%稼働なら×0.9）。 - 運営費（経費）
→ 管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険など。 - 年間純収益（NOI：Net Operating Income）
→ 年間家賃収入 － 運営費。ローン返済は含まない。
【2. 投資指標】
- 利回り（表面利回り）
→ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
→ 簡易的な目安だが、経費などは無視されている。 - 実質利回り（ネット利回り）
→ （年間家賃収入－運営費）÷（物件価格＋諸経費）× 100
→ より現実的な収益性の指標。 - キャッシュフロー
→ NOI － 借入返済額（元利合計）。手元に残る利益。 - キャップレート（還元利回り）
→ NOI ÷ 物件価格
→ 地域相場や投資判断で重要。 - FCR（Free and Clear Return）
→ 借入なしで購入した場合の利回り。自己資金効率の評価に。
【3. 借入・返済関連】
- ローン返済比率
→ NOIに対して返済額がどれくらいか。 - 自己資金比率／融資割合（LTV）
→ 借入額 ÷ 購入価格 × 100。80％超はリスク高め。 - DSCR（債務償還比率）
→ NOI ÷ 年間ローン返済額。1.2以上が安全圏。
【4. 売却関連（出口戦略）】
- 売却時価格の想定
→ 周辺相場・利回りから逆算。 - キャピタルゲイン（売却益）
→ 売却価格 － 購入価格 － 売却諸経費。 - IRR（内部収益率）
→ 投資全体のリターンを時間軸で評価。
【1】不動産購入時に見る数値
● 価格関連
- 物件価格：購入する金額。相場と比較して割高かどうか判断。
- 諸費用（購入時費用）：登記費用、仲介手数料、ローン手数料など。通常、物件価格の5～10%程度。
● 収益関連（投資用の場合）
- 表面利回り（グロス）＝年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100
→ ざっくりとした収益性の目安。 - 実質利回り（ネット）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 購入価格 × 100
→ 管理費や固定資産税などを差し引いた実質的な利益率。
● ローン関連
- 借入金利：年利何%か。
- 返済比率：月々の返済額が収入に対してどれくらいか。
【2】不動産運用時に見る数値
● 収益管理
- 稼働率＝稼働戸数 ÷ 総戸数 × 100
→ 空室が少ないほど良い。 - キャッシュフロー＝家賃収入 − 経費 − ローン返済
→ 手元に残るお金。
● 維持費
- 修繕費・管理費：年単位で見込み、将来の大規模修繕も考慮。
- 固定資産税・都市計画税：毎年のコスト。
● 投資効果
- ROI（投資利益率）＝純利益 ÷ 総投資額 × 100
→ 投資効率の指標。
【3】不動産売却時に見る数値
● 売却関連
- 売却価格：実際に売れた価格。相場や査定額との比較が大切。
- 売却益（キャピタルゲイン）＝売却価格 −（購入価格＋諸費用＋改修費など）
● 税金関連
- 譲渡所得税：売却益にかかる税。保有期間によって税率が異なる（5年超だと優遇）。
- 仲介手数料：売却額に応じて発生（例：売却価格の3%＋6万円＋消費税）。
【坪単価が必要なタイミング】
① 土地や新築物件を購入するとき
- 土地価格の比較に使います。
例：「このエリアは坪単価◯万円だから、全体でいくらぐらいが妥当かな？」 - 注文住宅を建てる際の建築費の目安
例：「建物の坪単価が60万円だから、30坪なら約1,800万円」
② 他の物件との比較をしたいとき
- 広さが違う物件でも、坪単価で割れば公平に比較できます。
例：あるマンションが5,000万円で70㎡ → 坪単価約236万円
③ 不動産投資の物件選びのとき
- 周辺の相場より安い坪単価かどうかを見て、お得かどうかを判断。
- リフォームや再販を見越した仕入れ価格の目安にも。
④ 売却するときの価格設定
- 「近隣の坪単価が◯万円だから、自分の土地は坪単価×坪数でこれくらいで売れるかも」と考える。
【補足】坪単価があまり意味をなさないケースも
- 古い中古住宅のように「建物の価値がほぼない」場合
- 実際の収益（賃料）が重視される投資物件
→ こうした場合は利回りや収支のほうが重要になることもあります。
【中央線沿線（新宿～立川あたり）での目安】
※2025年時点の相場感（新築～築20年程度）
※エリア：中野、吉祥寺、三鷹、国分寺、立川など
| 種別 | 平米単価 | 坪単価 | 表面利回り | 実質利回り | 備考 |
|---|---|---|---|---|---|
| 戸建（自己住居用・投資用） | 50～80万円/㎡ | 約165～265万円/坪 | 利回りは低く2～4％ | 実質1～3％ | 土地付きで資産性は高め。賃貸向きではないが、シェアハウス運用など可能。 |
| アパート（1棟投資用） | 40～60万円/㎡ | 約130～200万円/坪 | 6～9％ | 4～6％ | 駅徒歩圏内＋築浅は利回り下がる。築古で10％超も可。管理・空室リスクあり。 |
| 分譲マンション（区分所有） | 70～100万円/㎡ | 約230～330万円/坪 | 4～6％ | 2～4％ | 管理費・修繕積立金で実質利回り下がる。資産性・出口戦略が重要。 |
【具体例（駅ごと）】
1. 中野駅（人気エリア・新宿近く）
- 戸建：70万円/㎡ → 表面利回り 2～3％
- アパート：60万円/㎡ → 表面利回り 6～7％
- 区分マンション：90万円/㎡ → 表面利回り 4～5％
2. 吉祥寺駅（三鷹寄りも含む）
- 戸建：65～75万円/㎡
- アパート：55万円/㎡ → 表面利回り 7％前後
- 区分マンション：85～95万円/㎡ → 実質利回りは3％程度
3. 国分寺駅（準郊外）
- 戸建：55～65万円/㎡
- アパート：45～55万円/㎡ → 表面利回り 8％も狙える
- 区分マンション：70～85万円/㎡ → 管理費重めで実質は2～3％台
4. 立川駅（再開発あり・注目エリア）
- 戸建：50～65万円/㎡
- アパート：40～50万円/㎡ → 表面利回り 8～10％の物件あり
- 区分マンション：70～90万円/㎡ → 築浅は高単価・低利回り
【感覚のつかみ方】
- 戸建：資産性（売却益・土地）＞収益性
- アパート：高利回り狙い、管理手間あり
- マンション：安定＋出口戦略重視（利回りは低め）
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